O preço dos imóveis caiu pelo terceiro ano seguido em 2017. A baixa real dos preços (descontada a inflação) desde 2014 foi de mais de 16%.

Os imóveis estão baratos? Não é bem assim.

Os preços vão cair mais? No chute informado de economistas e negociantes do setor, devem ficar estagnados neste ano, na média.

Para começar, quem entende do riscado deve estar torcendo o nariz para essas perguntas. Imóveis de padrão muito parecido, mas por exemplo distantes dois quarteirões um do outro, não apenas podem ter preços diferentes, mas também se valorizar ou desvalorizar em ritmos diversos. Médias nacionais ou mesmo preços para uma cidade podem esconder tanto pechinchas quanto valores inabalavelmente altos.

Isto posto, o que se pode dizer sobre a tendência média dos preços?

Na cidade de São Paulo, os preços chegaram a cair 8% no vale da crise, em agosto de 2016; no final de 2017, caíam 1,3% ao ano. No Rio, chegaram a cair mais de 11% em meados de 2016; como qualquer crise é pior por lá, ainda baixavam 7% no final de 2017. São contas feitas com base no índice FipeZap.

Estão baratos? Em São Paulo, o preço médio chegou a subir 20% ao ano em meados de 2011, auge da valorização; no Rio, 35%. Essa gordura não foi lá muito queimada na crise, durante esta nossa grande recessão. Em São Paulo, os preços estão ainda 66% mais altos do que em dezembro do longínquo 2008; no Rio, 77% (sempre em termos reais. Isto é, descontada a inflação do período).

Essa alta resistente de ainda uns 70% é grande? Quem investiu em títulos de longo prazo do governo (Tesouro Direto), ganhou mais, por exemplo (sim, o governo dá dinheiro para quem já tem).

No entanto, considerados os encalhes e a situação das vendas, é possível pensar que o preço médio ainda está alto. Os dados de vendas de imóveis de médio e alto padrão ainda são muito ruins, segundo os dados das empresas associadas à Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), calculados pela Fipe: queda de 13,9% das vendas, de janeiro a outubro de 2017 (ante igual período de 2016). No caso dos imóveis do Minha Casa, Minha Vida, a alta foi expressiva, de 30%.

Algumas das condições de mercado melhoraram. As taxas de juros para a compra de imóveis estão quase tão baixas quanto em 2013 e inferiores às da época do pico do boom imobiliário, em 2011. O endividamento das famílias, embora ainda alto, retrocedeu ao nível de março de 2011 (medido pelo peso das prestações, o serviço da dívida, sobre a renda, na média). O desemprego alto, a desconfiança econômica ainda grande e a retranca de bancos e consumidores devem estar segurando os negócios.

O investimento na construção civil (imóveis e infraestrutura) apenas parou de piorar, mês a mês, no terceiro trimestre de 2017. No ano, a queda deve ter sido ainda de uns depressivos 6%. Desde o terceiro trimestre do ano passado, porém, as incorporadoras parecem mais animadas.

Resumo da ópera, a baixa do preço médio dos imóveis deve estar chegando ao fim. Na média, não estão exatamente baixos, não tem casa barata em baciada, mas o mercado deve ter vários bons negócios, para quem fuçar (além de gente dona de imóvel encalhado e com dívidas a pagar).