Banking

Entenda o Sistema Financeiro Imobiliário

da Folha de S.Paulo

O que é?
O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) foi criado pela lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que regula a participação de instituições financeiras ou não nas operações de financiamento de imóveis.

Trata-se de uma modalidade que visa suprir as carências do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), considerado "excessivamente regulamentado", tornando o crédito imobiliário mais flexível ao seguir as condições de mercado, sem subsídio, incentivo ou interferência governamental.

Está voltado para a classe média. Imóveis "populares" continuariam sendo feitos por meio do SFH

Quais as diferenças em relação ao SFH?
No SFI a garantia utilizada é a alienação fiduciária, e não a hipoteca, como acontece no SFH. Isso significa que o agente financeiro pode retomar o imóvel mais rapidamente (após 90 dias de atraso) em caso de inadimplência, pois a propriedade do imóvel continua pertencendo ao banco até a quitação da dívida.

Outra diferença é a fonte de recursos para o financiamento. Diferentemente do SFH, que tem como ‘funding‘ principal a poupança, o SFI, ao estabelecer uma garantia que dá mais segurança aos bancos, permite maior acesso de investidores do mercado financeiro

Como é a captação de recursos?
Como a principal fonte de recursos deixa de ser a poupança, os recursos para o financiamento são captados entre grandes investidores institucionais, como fundos de pensão e bancos de investimento. O processo segue alguns passos:

1) O banco (ou incorporadoras e construtoras) financia o imóvel aos compradores, que deverão quitar a dívida a longo prazo (a soma de todas as prestações que os bancos têm a receber dos mutuários chama-se "recebíveis imobiliários")

2) Instituições especializadas (securitizadoras) compram dos bancos esses recebíveis com um deságio e os oferecem aos investidores (processo conhecido como securitização)

3) O dinheiro que os bancos recebem dos investidores é utilizado para ampliar os negócios de construção e de financiamento imobiliários, gerando um ciclo de crescimento produtivo

Quais são os entraves?
Por enquanto, somente a CEF (Caixa Econômica Federal) adotou o SFI em suas linhas de financiamento, embora outros bancos já estejam se preparando para implementá-lo. Apesar de estar previsto em lei desde 1997, o SFI ainda não deslanchou no Brasil porque uma elevada taxa de juros básica torna pouco atrativos os títulos de crédito imobiliário, já que o risco de inadimplência de títulos da dívida pública é bem menor.

A falta de jurisprudência sobre a alienação fiduciária como garantia de imóveis é outro aspecto citado por bancos, que temem uma avalanche de processos na Justiça discutindo sua legalidade

O que muda para o comprador do imóvel com o SFI?
1) Com a alienação fiduciária como garantia, aumentam os riscos de perda do imóvel em função da inadimplência

2) O sistema poderá possibilitar a ampliação do financiamento imobiliário e a redução dos juros

3) As partes envolvidas terão maior flexibilidade para negociar taxas de juros e prazos de pagamento

4) O indexador utilizado para a correção das prestações não será necessariamente a TR (Taxa Referencial), podendo ser, por exemplo, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado)

5) Pode favorecer a classe média com o aumento do número de lançamentos imobiliários

Cibrasec, Abecip, Rio Bravo e Brazilian Securities

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