01/08/2003

Locação - Término

Várias situações podem provocar o fim de um contrato de locação, como por exemplo o proprietário pedir o imóvel de volta, querer vendê-lo ou simplesmente rescindir o contrato.

Direito de preferência

O proprietário que quiser vender o imóvel alugado deverá, por lei, oferecê-lo primeiro e por escrito ao inquilino, que terá 30 dias para dar a resposta.

Se não for consultado pelo proprietário, o inquilino poderá fazer valer, na Justiça, seu direito de preferência e até desfazer a venda a outra pessoa. Em imóveis sublocados, a preferência é do sublocatário e depois do locatário.

Se o inquilino abrir mão da compra, o comprador deverá pedir a desocupação do imóvel no prazo de 90 dias, a partir do registro da venda ou da data do compromisso de compra e venda. Se o pedido não for feito nesse período, o inquilino permanecerá no imóvel e manterá o contrato de locação.

Uma das vantagens de ter o contrato registrado em cartório é o direito que o inquilino adquire de permanecer no imóvel até o final do prazo estipulado em contrato --mesmo que o proprietário lhe ofereça a preferência pela compra do imóvel e o inquilino recuse a compra.

Rescisão

Se o inquilino quiser ir embora do imóvel antes do prazo, deverá pagar a multa estabelecida no contrato. A multa que mais aparece nos contratos de locação é de três meses de aluguel. Mas atenção: o valor pago como multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação.

Ao desocupar o imóvel, é sempre bom pedir à imobiliária ou ao proprietário um comprovante de que todos os pagamentos foram feitos e de que as chaves foram entregues. E tomar o cuidado de dar baixa de seu nome nas companhias responsáveis pela distribuição de energia elétrica e gás e na companhia telefônica, para não continuar responsável pelas contas.

Denúncia vazia e despejo

A retomada do imóvel pelo proprietário ficou mais fácil com a volta da denúncia vazia --como diz o nome, o fim de um contrato sem justificativa expressa. Essa figura jurídica havia sido abolida na antiga Lei do Inquilinato e foi revalidada pela lei nº 8.245. A retomada do imóvel sem motivo pode ser aplicada nos seguintes casos:

• contratos assinados após 20 de dezembro de 1991 com prazo igual ou superior a 30 meses;
• contratos de menos de 30 meses, se o inquilino permaner no imóvel por ao menos cinco anos ininterruptos.

Aceita a ação de denúncia vazia pela Justiça, o inquilino tem de 15 a 30 dias para desocupar o imóvel. Se não fizer isso, poderá ser obrigado a sair à força.

O proprietário pode também pedir a retomada do imóvel, por meio da Justiça, com uma ação ordinária de despejo, nos seguintes casos:

• falta de pagamento do aluguel;
• infração legal ou contratual;
• recusa em permitir reforma determinada pelo poder público;
• alienação, cessão ou venda do imóvel.

Fonte: Guia Folha Imóveis