Fórmula matemática para obter preço de m2 de usado é imprecisa

A alta média do valor dos imóveis usados na cidade de São Paulo é precisamente mensurável -18,36% no primeiro trimestre deste ano, segundo pesquisa do Creci-SP (conselho de corretores).

Calcular o preço do imóvel que se quer negociar, contudo, passa por uma matemática nem tão exata. Especialistas destacam as limitações de uma fórmula criada com esse fim. "As variáveis são muitas", frisa Celso Amaral, diretor da empresa de pesquisas imobiliárias Geoimovel.

Não basta considerar a depreciação, que envolve rede elétrica e hidráulica envelhecendo, além de áreas comuns malcuidadas, cita João da Rocha Lima, professor do Núcleo de Real State da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo).

É preciso incluir a inserção urbana da unidade, afirma. "Alguns equipamentos e a facilidade de transporte são elementos de valorização, como quando chega uma linha do metrô ou surge um shopping nas imediações."

O método mais indicado para chegar a um valor é a comparação. "Com ao menos cinco imóveis semelhantes, à venda ou vendidos recentemente na mesma região", ensina Nelson Nór Filho, membro do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

"Para uma estimativa rápida, porém apenas aproximada, parte-se do preço praticado para imóveis novos semelhantes, depreciando-os em relação à idade e à conservação da construção", diz Nór.

Nesse caso, é necessário aplicar um fator de depreciação sobre o valor do metro quadrado da construção nova equivalente; confira ao lado como estimar o preço de um apartamento usado.