Mercado em alta reduz impacto de reforma

Entre os fatores que contribuem para a individualização do preço do imóvel usado, estão o estado de conservação, o padrão de acabamento e os equipamentos das áreas comuns.

Quem vai vender um usado precisa dimensionar o custo-benefício de reformá-lo para elevar seu valor. "Em um mercado muito aquecido como o atual, por mais que a unidade esteja "detonada", seu valor não será muito diferente do de uma bem conservada", opina Marcelo Lara, CEO da Marcelo Lara Negócios Imobiliários. "Com a demanda alta, os proprietários não abaixam [os preços]", justifica.

"Se um usado em bom estado custa R$ 300 mil, o em más condições sai por R$ 20 mil ou R$ 30 mil a menos." Em casos pontuais, o lucro pode justificar o desembolso. "Em Higienópolis [centro de São Paulo], é comum imóveis dobrarem de valor depois de uma reforma", assinala Celso Amaral, da Geoimovel.

Nelson Nór, do Ibape-SP, observa que "o ganho costuma ser maior que o investimento, desde que o imóvel seja funcional". "Se é muito antigo, pode não valer a pena por pedir uma transformação maior, caso de uma moradia sem suíte ou de instalações elétricas que não atendem às necessidades atuais", frisa.

Em relação a espaços de lazer, imóveis mais novos levam vantagem. "Itens como sala gourmet no condomínio valorizam o empreendimento", menciona Emanuela Veneri Leme, diretora da Arbimóvel Consultoria para o Mercado Imobiliário.

Na avaliação por comparação, João da Rocha Lima, da Poli-USP, destaca o "nível de detalhe mais fino", como a existência de armários e seu estado de conservação.

"Se estão destruídos, o imóvel de R$ 200 mil pode ser negociado por R$ 180 mil", exemplifica. A qualidade de revestimentos e de metais sanitários também é um diferencial.