18/08/2003 - 13h44

Colunista: A exigência de escritura pública na compra do imóvel

LIONEL ZACLIS
especial para a Folha Online

A entrada em vigor do novo Código Civil tem ensejado a publicação de uma série de comentários, muitos deles úteis, e que trazem valiosa contribuição para um melhor entendimento desse estatuto.

Infelizmente, contudo, essa nem sempre tem sido a regra. E uma das razões para isso é imaginar-se que, por ser novo, deve o código implicar, necessariamente, alterações revolucionárias na ordem jurídica.

Não foi esse, decerto, o espírito que presidiu a elaboração do novo Código Civil. E nem poderia ser, uma vez que o propósito do legislador não foi o de criar novidades estranhas ao sistema, mas o de disciplinar as relações que não eram objeto de tratamento normativo.

No tocante à instrumentalização do compromisso de venda e compra de imóveis não loteados, a jurisprudência de há muito já se consolidou a respeito, não acarretando, as regras do novo código, mudança alguma no tratamento da questão.

Direito real

Alguns juristas partem do pressuposto de que o compromisso de venda e compra seria um direito real e que, por isso, em face do prescrito no art. 108, precisaria de uma escritura pública, quando incidisse sobre imóvel de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país.

O que o legislador fez agora foi, pura e simplesmente, normatizar no corpo do Código Civil (art. 1.225, inciso 8º) algo que constava apenas em outros textos legislativos fora do CC. Nada mais.

Portanto, nada mudou substancialmente.

Vejamos. O art. 108 do novo Código Civil apresenta o seguinte teor: "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no País".

Já o art. 1.417 diz: "Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel".

Em nosso modo de entender, a interpretação correta do art. 1.417 deve ser a de que o CC excepciona a regra do art. 108, estabelecendo um direito real à aquisição de imóvel, mediante promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada em cartório.

Com efeito, o que a lei quer significar é que, como exceção ao que prescreve o art. 108, a escritura pública não é da essência do ato quando se tratar de direito real à aquisição de imóvel mediante promessa de compra e venda, podendo esta ser celebrada por instrumento particular.

Fraude

Um dos argumentos utilizados para ampliar-se o âmbito de utilização das escrituras públicas é o de que o instrumento particular pode dar ensejo a fraude.

Ora, como é público e notório, escritura pública não constitui garantia alguma contra a fraude. Embora em pequena quantidade, casos de fraudes em escrituras públicas existem e todos sabem disso. E se são em pequena quantidade, em não maior são os casos de fraude em instrumentos particulares.

Em verdade, fraudes podem acontecer em qualquer tipo de documento, em cheques, em notas promissórias, em cautelas representativas de ações, etc.

Nem por isso, contudo, passaria pela cabeça de alguém sugerir fossem todos eles instrumentalizados por escritura pública, com o propósito de evitar-se fraude.

A visão excessivamente cartorial tem seu lugar garantido na história, mas é absolutamente inconcebível no século 21, quando a utilização de documentos eletrônicos nem chega mais a despertar curiosidade.

Lionel Zaclis é advogado, mestre e doutorando pela Universidade de São Paulo e sócio de Zaclis, Luchesi & Salles de Toledo Advogados.