Detalhamento previne contra a omissão

Para não ter uma surpresa com cláusula inexistente ou abusiva, o recomendado é que todos os itens do serviço sejam detalhados no contrato --desde sua duração até a marca da tinta a ser usada em uma pintura.

O condomínio pode exigir esses tipos de inclusão e, caso a empresa se negue a fazê-lo, deve buscar outra. "As idôneas acatam", afirma o advogado e ex-presidente da Aabic (associação de administradoras) José Roberto Graiche, 61.

Segundo essa lógica, o primeiro passo para proteger o condomínio deve ser dado bem antes da leitura do documento: o de investigar a empresa.

Depois que ela for escolhida, a minuta do contrato deverá ser submetida a um especialista antes da assinatura para que sejam identificadas omissões, dubiedades e abusos.

A consultoria jurídica ao condomínio, aliás, deve ser item de contrato com a administradora. Sem ela, é preciso pagar cerca de um salário mínimo pela consulta de um advogado.

Além de pedir a inclusão de cláusulas omitidas, é importante solicitar a adequação das abusivas. As empresas tentam impor dificuldades para rescisão, como multas elevadas e aviso prévio superior a 30 dias.

"Há minutas de contrato que estipulam multas de até 50% das parcelas restantes", diz o advogado Marcio Rachkorsky.

Pelo Código de Defesa do Consumidor, a multa só é devida se o contrato é rescindido sem justa causa e sem aviso prévio e deve corresponder a um percentual de uma mensalidade, normalmente de 20%.

Síndico na mira

Em caso de problema na prestação de serviço no prédio, um dos que ficam na "mira de tiro" é o síndico. Rachkorsky lembra que ele pode ser co-responsabilizado em acidentes de trabalho envolvendo funcionários da empresa contratada.

"Um condômino também pode responsabilizá-lo por ter sido negligente ao fechar uma contratação", cita o advogado, lembrando que deve ser convocada assembléia para discutir assinaturas e rescisões.

No caso do condomínio Residencial São Cristóvão, em Osasco, a multa rescisória do contrato com uma empresa de limpeza e jardinagem é de 100% das parcelas restantes, o que totaliza R$ 400 mil.

Segundo a síndica, Marilena Junqueira, 41, o contrato foi assinado pelo ex-síndico e a rescisão foi motivada por insatisfação com os serviços prestados.

Junqueira diz que agora só assina contratos com a seguinte cláusula: "Ambas as partes podem rescindir este contrato imediatamente, sem ônus, desde que a contratada seja avisada com 30 dias de antecedência". Ela é possível se há concordância entre as partes.