Acordo verbal coloca imóvel na mira da usucapião

Chácaras deixadas sob cuidados de caseiro, como representante do dono, podem se tornar alvos de pedidos de usucapião.

O comum, em situações como essa, é o proprietário fazer um acordo verbal, permitindo que o caseiro use parte da terra em seu benefício, em troca da manutenção do imóvel.

O problema é que a Constituição Federal e o Código Civil consideram cultivo e moradia favoráveis ao ocupante.

Para evitar a perda do imóvel, o ideal é registrar o caseiro como empregado do proprietário.

"Uma relação de trabalho mal instrumentalizada, sem registro nem contrato, pode ocasionar um processo de usucapião", afirma o advogado Carlos Artur Leite.

Comodato

Outra situação que dá margem a uma ação judicial nesses termos é o empréstimo de um imóvel por vários anos sem contrato estabelecido --para um familiar ou para um empregado doméstico, por exemplo.

Não é raro o imóvel, após a morte de seus proprietários, ficar sob cuidados de outro morador que não seus herdeiros.

Nessa situação, deve-se fazer um contrato de comodato (empréstimo) com prazo determinado e termos de renovação.

"O comodato deve ser um documento real, apesar de por vezes ser considerada [juridicamente] a combinação oral", pondera Leite.

Sem a documentação adequada para imóveis menores de 250 m2, o morador pode se beneficiar do Estatuto da Cidade e pedir o título de propriedade após cinco anos de permanência ininterruptos.

Em todo processo de usucapião, no entanto, o morador precisa comprovar seu chamado "animus domini" (ânimo de dono), ou seja, seu comportamento de proprietário ante às obrigações do imóvel.

Para isso podem ser usados recibos de pagamento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e de outras contas referentes ao imóvel, além de relatos dos vizinhos.

"Apesar do risco de má-fé, a chance de conseguir [a posse] é grande, pois, muitas vezes, os vizinhos acreditam que o morador é realmente proprietário", adverte o advogado Germano Gomes.