Taxas e impostos abocanham 5% do valor da casa nova

Além da quantia sacada para comprar a nova casa, devem-se separar cerca de 5% de seu valor para pagar impostos e taxas.

No cartório, deixam-se 3% para retirar certidões e registrar o imóvel (veja quadro). "Caso o vendedor o tenha adquirido há menos de dez anos, é relevante obter as certidões dos proprietários anteriores", diz o advogado Ricardo Negrão, 36.

Os outros 2% vão para o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), cobrado pelo município.

Essa porcentagem é aplicada sobre o valor de referência (definido por pesquisa de mercado) ou o declarado na escritura --vale o que for mais alto. "Para os adquiridos pelo Sistema Financeiro de Habitação por até R$ 42,8 mil, vale uma alíquota menor, de 0,5%, incidindo sobre o excedente a alíquota de 2%", explica Simone Kamenetz, 42, advogada do escritório Kamenetz e Haimenis.

O pagamento desse tributo, porém, tem causado polêmica em São Paulo desde que sua base de cálculo foi desvinculada da do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

O valor venal, referência para o IPTU, é baseado no valor do terreno somado ao que corresponde às benfeitorias feitas. Era a base para o ITBI, mas desde 2005 a prefeitura o define por pesquisa de mercado.

"Muitas vezes o negócio é registrado com valor inferior por conta do Imposto de Renda devido por lucro", explica Ricardo Dias Leme, secretário municipal de negócios jurídicos.

Com a mudança, o valor de referência definido pela prefeitura tem sido superior ao do IPTU, encarecendo o ITBI.

"Chegou a ser 75% maior, em alguns casos, e a base de cálculo tornou-se até superior ao valor efetivado pelas partes", exemplifica o advogado Alexandre Barduzzi, 34, que já entrou com ações contra a prefeitura para pleitear que o valor de referência fosse o mesmo do IPTU.

Também pode-se pagar o tributo em juízo e depois contestá-lo na Justiça. "Hoje avalia-se a necessidade de entrar com uma ação e acaba-se cobrando o valor de quem vende o bem. O imposto virou um elemento do negócio", avalia Barduzzi.

Imposto sobre lucro

Quem vende o imóvel por valor maior do que o que pagou recolhe 15% de Imposto de Renda sobre a diferença, o lucro (ganho de capital).

Registrar um valor menor na escritura para pagar menos IR e ITBI pode causar problemas ao comprador. "Ao vender, no futuro, e declarar o valor real na escritura, estará sujeito a pagar 15% de IR sobre a diferença e penalidades legais", alerta o advogado Thalles Paixão, 25.