Imóvel vendido em leilão custa até 60% menos; execução de dívida pode anular compra

Comprar a casa própria em um leilão envolve a adrenalina de participar de um momento de arremate e a tentação de pagar até 60% menos pelo imóvel.

Entretanto, a oportunidade nem sempre é tão emocionante. Bens adquiridos no momento da execução de dívidas podem ter seus leilões questionados em juízo e até anulados.

"Se esse imóvel [em leilão] tem alguma hipoteca ou penhora, por exemplo, a cobrança pode recair sobre ele e anular a venda", explica o advogado Anderson Albuquerque.

O arrematante deverá receber o dinheiro de volta --mas não se sabe quando. 'O comprador paga o lance e a comissão do leiloeiro. E o dinheiro pode ficar indisponível por anos', adverte Albuquerque.

O caminho para evitar esse tipo de dor de cabeça é realizar um minucioso exame prévio da documentação do bem.

"Antes do arremate, o comprador deve fazer uma análise documental do imóvel e do vendedor", orienta a advogada Rosiris Florido, da Elite Brasil Inteligência Imobiliária.

Leilões organizados por bancos são "oriundos de contratos inadimplentes, que estavam em garantia", lembra João Marcel Quintiliano, analista do departamento de imóveis da Caixa Econômica Federal.

Se a documentação e a análise do imóvel são mais rigorosas quando apresentadas por instituições financeiras, é maior o risco de o bem estar em discussão na Justiça.

Irresistível

Por lei, antes de ser tomado em nome do credor, o imóvel tem de passar por dois pregões públicos. No primeiro, o lote --no jargão-- costuma ser apresentado pelo preço de avaliação, muitas vezes defasado em relação ao de mercado.

Se não vendido e for a leilão pela segunda vez, o imóvel poderá ter descontos no lance mínimo que giram entre 20% e 30% e chegam à metade do valor de avaliação ou da dívida.

Contudo, na hora de considerar o lance, é necessário levar em conta que ao preço pago devem ser acrescidos 5% como comissão do leiloeiro, o pagamento do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e a taxa de registro.