Folha de S.Paulo - O franchising e o direito à renovação da locação

São Paulo, domingo, 2 de julho de 1995

O franchising e o direito à renovação da locação

WALDIR DE ARRUDA MIRANDA CARNEIRO

No caso de sublocação total do imóvel, o direito à renovação só pode ser exercido pelo sublocatário
O direito à renovação do contrato de locação surgiu entre nós em razão da necessidade de proteção da estabilidade do locatário em certas locações, nas quais se entendia que a atividade por ele exercida valorizava sobremaneira o imóvel locado, de modo que a ausência de tal proteção permitiria o enriquecimento do locador à custa do trabalho do inquilino, sempre que este necessitasse negociar novo prazo contratual.
Para que haja direito à renovação devem se encontrar preenchidos os seguintes requisitos:
a) a atividade explorada no imóvel locado deve ser comercial, industrial ou empresarial;
b) o contrato tem de possuir forma escrita e estar em vigor por tempo determinado;
c) o contrato, ou a soma dos contratos, deve ter prazo mínimo de cinco anos ininterruptos;
d) o locatário deve estar na exploração da mesma atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;
e) o locatário deve ter cumprido rigorosamente o contrato em curso.
Desse modo, verificados esses requisitos, possuem legitimidade para o exercício do direito à renovação o locatário e, de um modo geral, os seus sucessores na relação de locação e fundo de comércio.
Conforme estabelece o parágrafo primeiro do art. 51 da lei nº 8.245/91, seguindo orientação jurisprudencial que ``aperfeiçoou" as disposições legais pertinentes no decreto nº 24.150/34, na hipótese de sublocação total do imóvel o direito à renovação só pode ser exercido pelo sublocatário.
O estabelecimento de tais regras teve a intenção de coibir especulações e proteger o verdadeiro detentor e explorador do fundo de comércio que, invariavelmente, costumava ser o sublocatário.
Na atualidade, contudo, a coerência do dispositivo já é bastante discutível em face das relações decorrentes de contrato de franquia, como bem denuncia o renomado advogado João Nascimento Franco (in ``Ação Renovatória", Malheiros, 1994, São Paulo, pp. 74 e seguintes).
Com efeito, se o objetivo da ação renovatória é justamente proteger o fundo de comércio existente no imóvel locado, em boa lógica, não há como negar legitimidade ativa para o franqueador que é detentor de diversos componentes do fundo de comércio ali explorado.
O Judiciário começa a dar sinais de reconhecimento dessa realidade, já tendo por vezes decidido que, ``existindo entre locatário e sublocatário fundo de comércio comum, justifica-se o litisconsórcio entre ambos" (RT 697/105;586/203).
Realmente, diante do objetivo da proteção renovatória, essa nova orientação pretoriana se mostra bem mais coerente do que a anterior. Em face da dinâmica dos negócios, a fria leitura da letra da lei deve ceder lugar à interpretação integrativa da norma para encontrar soluções que melhor adaptem a intenção do legislador a situações que ele provavelmente não previu.

Texto Anterior: Decoradora francesa defende despojamento
Próximo Texto: Cai venda de apartamentos novos no ABC
Índice

Clique aqui para deixar comentários e sugestões para o ombudsman.

Copyright Empresa Folha da Manhã S/A. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução do conteúdo desta página em qualquer meio de comunicação, eletrônico ou impresso, sem autorização escrita da Folhapress.