São Paulo, domingo, 14 de abril de 1996
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O futuro será promissor

CELSO DE SAMPAIO AMARAL NETO

As linhas de crédito para o financiamento habitacional do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), em especial da classe média, não atendem o mercado.
Até 1993, o SFH financiava apenas 5.000 UPFs (Unidade Padrão de Financiamento), valor que obrigava o consumidor a ter uma poupança incompatível com sua capacidade de renda, inviabilizando a compra de sua casa própria, já que o valor do imóvel era muito superior ao valor a ser financiado.
Em 93, o limite foi aumentado para 7.500 UPFs, o que só atenuou o problema. Apenas as classes B+ e A puderam ter acesso à casa própria, já que a capacidade de poupar praticamente ficou exclusiva a essas classes, que ainda tinham a seu dispor linhas de crédito abertas por instituições privadas.
Devido à carência de financiamentos que atendessem a classe média, e com o grande estoque de produtos prontos, o setor imobiliário ressurgiu em 93. Houve redução real de preços, facilidades de pagamento e soluções inovadoras, como o Plano 100.
Surgiu o autofinanciamento, onde a construtora oferecia apartamentos de dois e três dormitórios com prestações de cerca de R$ 500.
A base da pirâmide de renda foi então aumentada inúmeras vezes, trazendo pela primeira vez às classes C e B oportunidade única para a aquisição da casa própria.
O Plano 100 foi atrelado à racionalização de custos, com a consequente queda de valores dos imóveis, originando planos similares (como o Plano Melhor).
Isso ipulsionou o mercado até julho de 95, quando o mesmo foi abruptamente paralisado devido à discussão sobre a possibilidade ou não da cobrança do chamado resíduo inflacionário.
De julho a novembro de 95, o marasmo predominou, até que novamente as consequências geradas pelo imobilismo e a desconfiança das decisões governamentais fossem dissipadas.
A partir daí, o mercado pôde ver no fim do túnel uma pequena luz, visto que financiamentos de médio prazo em moeda estrangeira começaram a surgir.
Além disso, operações de securitização das carteiras das construtoras poderão gerar dinheiro novo, já que mercados secundários poderão comprar os direitos sobre estes créditos com deságio.
Acredita-se que, em médio prazo, tais operações possam superar US$ 10 bilhões. Em 96, o mercado imobiliário de São Paulo atingiu o pico de US$ 3 bilhões.
Os fundos imobiliários, regulamentados pela Comissão de Valores Monetários em 1994, deverão crescer, tendo o volume de debêntures emitidos em 1995 superado os US$ 200 milhões.
Além disso, o governo federal acena com a abertura de financiamento para a classe média em junho, com prazos médios e longos e com juros de 12%, indexados em moeda estrangeira, revivendo a verdadeira carteira hipotecária.
Certamente, esse conjunto de ações poderá trazer ao mercado imobiliário resultados incomparáveis. Se o governo federal não atrapalhar, as possibilidades de um futuro promissor são enormes.

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