São Paulo, domingo, 16 de junho de 1996 |
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A escolha da garantia locatícia
JAQUES BUSHATSKY Em época de crescimento da quantidade de falências e do volume de protestos, quando grandes bancos vão à lona, é muito importante prestar atenção às garantias da locação, antes de contratá-la.O acerto da escolha deve antecipar-se ao momento do infortúnio. Há duas hipóteses básicas de conflitos que podem gerar a necessidade de invocação das garantias. A mais usual é a falta de pagamento de aluguéis, que enseja ação de despejo e posterior cobrança. Outra refere-se aos danos indenizáveis provocados no imóvel. Há ainda a situação de falência do locatário, que acarreta a lacração do imóvel e uma série de prejuízos e contratempos ao locador. A lei prevê três tipos de garantia: caução, fiança e seguro-fiança, proibindo a respectiva acumulação. Afinal, qual é a melhor? 1 - A caução pode ser feita em bens móveis ou imóveis. A mais praticada é a caução em dinheiro. O limite desse tipo de garantia é o valor de três aluguéis. Pode-se, porém, exigir a complementação sempre que a soma de três aluguéis renovados seja superior à quantia inicialmente prevista. A caução traz três problemas: a) a necessidade de comparar-se periodicamente a evolução dos aluguéis e o montante depositado; b) caso o despejo por falta de pagamento demore mais de três meses até a desocupação do imóvel, ela não será suficiente; c) não cobre a indenização por danos no imóvel. Fica evidente que essa modalidade deve ser descartada pelo locador. 2 - A fiança, tradicionalmente utilizada, merece cuidadosa análise. Para o locador, o único problema será a demora na tramitação da ação de cobrança. Em São Paulo, uma ação de cobrança de aluguéis poderá demorar quase um ano. Para o locatário, a obtenção de fiador é tarefa delicada. Afinal, quem se habilita a ser fiador sabendo que não se aplica às fianças locatícias o benefício da impenhorabilidade do "bem de família"? Há os "fiadores profissionais", que cobram caro por seus serviços e, tão logo identificados, são rejeitados pelas imobiliárias, pois é previsível a futura dificuldade na cobrança. O locatário fica sujeito a prejuízo e perene preocupação. Já as fianças bancárias são de restrito uso, pelas dificuldades e custos envolvidos em sua obtenção e de sua precária vantagem, pois prevêem prazos fixos nem sempre idênticos aos da locação. 3 - A terceira modalidade de garantia, o seguro de fiança locatícia, apresenta evidentes vantagens. Poupa o inquilino de pedir e dever favores a amigos e parentes. Para o locador, oferece coberturas que podem abranger desde os aluguéis até as multas contratuais e as indenizações por danos no imóvel. Obviamente, a utilização dessa modalidade de garantia implica necessidade de análise do contrato e averiguação da seguradora. Sem dúvida, o seguro-fiança acrescenta à locação uma condição de amparo invejável, suficiente até para incrementar o emprego de capitais no setor, conforme as seguradoras passem a atuar com maior força nesse mercado. Texto Anterior: Aluguel cai em Porto Alegre Próximo Texto: CARTAS Índice |
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