São Paulo, quarta-feira, 6 de agosto de 1997 |
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A revolução imobiliária
LUÍS NASSIF Na sexta-feira passada, um pool de empresas integralizou a primeira tranche, de R$ 60 milhões, do capital da Cibrasec (Companhia Brasileira de Securitização), primeira securitizadora para o mercado imobiliário brasileiro.Trata-se de mais um passo rumo a uma revolução que em breve sacudirá o mercado imobiliário -ainda que com dez anos de atraso. A securitizadora será elemento central da criação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) que, em pouco tempo, deverá substituir o Sistema Financeiro da Habitação como principal instrumento de financiamento imobiliário no país para famílias com renda acima de 12 salários mínimos. Opera-se da seguinte maneira: 1) O agente financia o empreendimento e recebe, como garantia, as hipotecas do imóvel. 2) Essas hipotecas são repassadas para uma companhia securitizadora, que pagará ao empreendedor e emitirá um título, devidamente padronizado -os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs)-, tendo como lastro as prestações a serem pagas pelo mutuário. 3) Ao adquirir os CRIs, os investidores passarão a receber as prestações dos mutuários, em nome dos primeiros financiadores. Garantias Haverá uma série de garantias para esse papel. Além da segurança das companhias securitizadoras, e apólices de seguros, os papéis terão a garantia dos próprios imóveis financiados, por meio de uma mudança legal importante: em vez da hipoteca, haverá a alienação fiduciária. Trata-se de um instrumento legal que, em caso de inadimplência, permite a execução da garantia em prazo mais curto do que o atual. Se, de um lado, deixa o mutuário inadimplente mais exposto, por outro, aumenta a segurança do investidor, garantindo mais recursos para financiamentos. Para reduzir os processos judiciais, o projeto do SFI prevê a criação de Câmaras de Arbitragem, escolhidas de comum acordo por financiadores e financiados para dirimir as pendências. Mercado amplo No início, haverá a convivência entre o SFI e o SFH. O SFH, com recursos da poupança, continuará financiando casas próprias e a produção. Já o SFI financiará todo tipo de imóvel pronto e será o elo de ligação entre o mercado imobiliário e o de capitais. O ponto central nos contratos entre construtores e mutuários será a desregulamentação total. Haverá plena liberdade, seja na escolha dos indexadores, seja na definição dos mutuários. Podem ser pessoas jurídicas ou até trabalhadores do mercado informal de trabalho. Segundo estimativas da Associação Brasileira das Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), tomando por base a experiência do mercado americano, o SFI poderá vir a movimentar, no futuro, valor próximo a R$ 500 bilhões -mais de três vezes o que o SFH investiu ao longo de 33 anos de existência. E-mail: lnassif@uol.com.br Texto Anterior: Marcada para hoje greve na Venezuela Próximo Texto: Senado sabatina amanhã Gustavo Franco para o BC Índice |
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