São Paulo, domingo, 31 de agosto de 1997 |
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Quebra da 'Encol dos EUA' muda mercado
GABRIEL J. DE CARVALHO
Nos EUA, relata ele, as "Special Purpose Company" viraram rotina no mercado imobiliário depois que o conglomerado Olympia & York Developments pediu concordata, em 1992, sob o peso de US$ 18 bilhões em dívidas junto a bancos norte-americanos e japoneses. O grupo, canadense, tinha forte presença em Nova York e Londres. Sua concordata chegou a abalar as Bolsas de vários países. Outro estouro que marcou o mercado, desta vez na Europa, foi a quebra da Schneider, na Alemanha, levando de roldão centenas de pequenos fornecedores. Nos dois casos, afirma Nogueira, o resultado foi a busca de estruturas que dessem mais segurança a investidores, compradores dos imóveis e bancos financiadores. Se as centenas de conjuntos que a Encol vinha erguendo em 19 Estados tivessem suas respectivas SPEs, afirma o consultor Luiz Álvaro de Oliveira Ribeiro, da Adviser, dificilmente os 42 mil mutuários da empresa estariam vivendo o drama atual. Isso porque cada empreendimento funcionaria, até a entrega das chaves, como uma empresa à parte da incorporadora. A Encol girava tudo com um caixa único e a contabilidade da empresa virou uma barafunda. Como funciona No formato tradicional dos empreendimentos imobiliários, a incorporadora -que pode ou não ser também a construtora- tem liberdade para gerir os recursos de seus vários projetos. No sistema alternativo, a incorporadora constitui e é, legalmente, a proprietária da Sociedade de Propósito Específico. A SPE não tem sequer empregados, pois a administração é contratada à própria incorporadora. Mas esta tem margem limitada para gerenciar o caixa. "Um caixa não socorre o outro", explica Levi Zylberman, diretor comercial da Gafisa, que há um ano aderiu à fórmula da SPE e já está em seu quinto empreendimento nesse figurino. A segurança começa na partida do empreendimento, com a contratação de uma empresa de "rating" (que analisa riscos). Essa avaliação orienta a decisão dos investidores (fundos de pensão e de investimento) que comprarão debêntures da SPE. A SPE contrata também um agente fiduciário (instituição financeira) e uma empresa de auditoria que controla os fluxos e o balanço do empreendimento. O projeto pode contar, também, com um seguro de performance. Se a obra não anda, paga-se o sinistro. Se a construtora quebra, troca-se por outra. O lucro da incorporadora sai da SPE, porém ele é condicionado aos resultados e só há retirada com o sinal verde do agente fiduciário, diz Zylberman. Quando a obra acaba, acaba também a SPE, pois nesse momento terminam as obrigações com o investidor (que comprou as debêntures) e com o comprador (o apartamento é entregue). Zylberman entende que esse é o caminho, inclusive como forma de captar recursos no exterior, mas aponta, como lado negativo para as empresas do setor, a margem estreita para gerir as receitas. Com novos personagens no projeto, o custo sobe, diminuindo o lucro da incorporadora. O diretor da Gafisa entende, porém, que esse custo extra pode ser neutralizado se os agentes financiadores, sentindo que o risco é menor, cortarem os juros. Texto Anterior: Governo julga recursos amanhã Próximo Texto: Casal quer investir em novo imóvel Índice |
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