SÉRGIO DURAN
MELISSA DINIZ
DA REPORTAGEM LOCAL

Enquanto a Câmara Municipal enfrentou a crise instalada após a aprovação do Plano Diretor, corretores, construtores e proprietários de terrenos da cidade de São Paulo não deram folga à calculadora na semana passada.
Por causa da mudança pontual no zoneamento -feita no artigo 165, horas antes da votação dos vereadores, no dia 23- o valor dos terrenos localizados nas áreas afetadas pelo menos dobrou. O artigo mexeu no zoneamento de 11 pontos da capital, a maioria localizada em áreas nobres.
O foco do setor imobiliário está sobre sete regiões, das quais quatro são trechos de bairros que mudaram de zonas estritamente residenciais (Z1) para mistas (Z2), e três ruas, que deixaram de ser Z1 para se tornarem corredores de uso especial, onde comércio e serviços são permitidos sob regras.
Os bairros que tiveram quadras inteiras modificadas são: Vila Nova Conceição, Santo Amaro, Saúde (zona sul) e Butantã (oeste). As ruas Canadá (Jardim Paulista), Doutor Jesuíno Maciel (Campo Belo) e Lineu de Paula Machado (Morumbi), todas na zona sul, viraram corredores especiais.
Com exceção da Vila Nova Conceição, os bairros têm em comum o fato de abrigarem grandes terrenos vazios, prontos para receber condomínios de prédios, que ficaram legalizados após a mudança.
No bairro vizinho ao parque Ibirapuera, detentor de um dos metros quadrados mais caros da cidade (cerca de R$ 4 mil), o benefício da mudança foi outro. A única quadra modificada abriga lojas tão sofisticadas quanto irregulares em relação à legislação. Com a mudança, o local poderá abrigar até um pequeno shopping.

Impacto
Segundo um dos diretores da imobiliária Bamberg, Roberto Koverovas, os preços nos quarteirões da região afetada na Chácara Santa Helena, Alto da Boa Vista e Chácara Monte Alegre (Santo Amaro) devem pular de R$ 750 para R$ 1.500. "Mas só vamos perceber o impacto em 15 dias."
A Bamberg é uma das imobiliárias mais influentes na região. É especializada em vender casas de alto padrão. Nos bairros-limite aos quarteirões mudados, as casas custam a partir de R$ 800 mil.
Por isso, ao mesmo tempo em que comemora a alta de preço do lado cujo zoneamento foi modificado, a imobiliária espera a desvalorização das casas vizinhas.
A razão é simples: na Z2, além dos prédios, são permitidos comércios e serviços de pequeno porte e instituições (escolas). Por isso, a perda de privacidade para quem hoje mora em um bairro tranquilo será inevitável.
Para o corretor Roberto Capuano, ex-presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), não há escapatória para os bairros. "O mercado raciocina pela lógica do lucro. Apartamentos para a classe média em regiões de alto padrão têm liquidez fantástica", diz.
O ex-presidente do Creci-SP trabalha no mercado paulistano desde 1965 e acompanhou o impacto das mudanças da atual Lei de Zoneamento, de 1972. "O preço dos terrenos triplicou."
Segundo Rogério Santos, diretor de planejamento da Abyara, uma das maiores empresas de consultoria de imóveis da cidade, a valorização dos terrenos será imediata à sanção do plano.
"O importante nas regiões é a proximidade a uma Z1. Como São Paulo não tem praia, a vista mais valorizada no mercado são as copas das árvores de parques e bairros de alto padrão", diz.
Segundo Ricardo Pereira Leite, da incorporadora e construtora Tecnisa, quem sai ganhando são os proprietários de terreno. "A vantagem é evidente", afirma.

Tucanos
A arquiteta Regina Monteiro, presidente do movimento Defenda São Paulo, enxerga um futuro sombrio para as regiões. "Caso as construções alcancem o máximo da capacidade permitida pelo novo zoneamento, haverá um impacto na infra-estrutura desses bairros, principalmente a viária, que não foi preparada", diz.
Segundo Cecília Maia Rosa, da Sociedade Amigos de Bairro do Alto da Boa Vista, a maior preocupação dos moradores da região, que teve trechos modificados, é o impacto ambiental. "As árvores vão ser derrubadas. Temos até tucanos aqui", reclama.
Já os proprietários de 62 imóveis da rua Doutor Jesuíno Maciel, no Campo Belo (zona sul), transformada em corredor, comemoram a mudança. Por causa do aumento do tráfego na via, as casas ficaram desvalorizadas. Como o zoneamento da rua é estritamente residencial, não era permitido alugá-las para comércio.
Há um mês, um grupo de proprietários enviou abaixo-assinado à Câmara pedindo a mudança.
"No caso dos corredores há uma certa injustiça", afirma Roberto Capuano. "Há tantos outros na fila da modificação de zoneamento, que eu jamais apostaria nos que ganharam o privilégio."


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