WALTER CENEVIVA
COLUNISTA DA FOLHA

A o tratar anteriormente do direito de superfície, deixei de esclarecer que não se confunde com a outorga onerosa do direito de construir. Esta consiste em permitir, respeitado o Plano Diretor, a ultrapassagem do coeficiente de aproveitamento básico de certas áreas, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário. Coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a do terreno, que a administração pode estabelecer em proporção única para toda ou parte da zona urbana (artigo 28).
A lei municipal regulará o procedimento (fórmula de cálculo, casos de isenção, pagamento da outorga) para chegar à contrapartida do beneficiário. Não é novidade, na prática, em São Paulo, mas fixa parâmetro geral, a ser respeitado nacionalmente.
O Estatuto da Cidade prevê outra inovação com as operações urbanas consorciadas, que na vida paulistana têm aparecido sob forma assemelhada de operações casadas ou interligadas. Dependem de lei municipal específica, baseada no Plano Diretor (artigo 32), que delimite área de aplicação, finalidade a alcançar, incluindo transformações estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental (artigo 32). O poder público atua como coordenador da participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados.
Há diversas operações consorciadas. Servem de exemplo a modificação de índices e características de uso e ocupação do solo e subsolo. Podem compreender alterações das normas edilícias, a contar de seu impacto ambiental, a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente.
A lei municipal deverá prever, para a outorga do direito de construir, operação financeira de emissão de quantidade determinada do que o Estatuto denomina "certificados de potencial adicional de construção". Serão livremente alienáveis em leilão ou utilizáveis diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação (artigo 34). A conversão do direito de construir representado pelo certificado somente será admitida na área objeto da operação.
O artigo 35 do Estatuto permite uma segunda alternativa, se prevista na lei local. O proprietário poderá exercer o direito de construir em outro local, se o imóvel for necessário para implantação de equipamentos urbanos e comunitários, ou para sua preservação, em caso de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural. O titular do domínio poderá, ainda, alienar o direito ou exercê-lo em programas de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda.
Qualquer empreendimento previsto no Estatuto pode depender do prévio estudo de impacto de vizinhança (EIV), definido na lei local. O EIV será pré-requisito para obter licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento. Sem substituir os estudos determinados pela legislação ambiental, o EIV incluirá a análise de sete temas, no mínimo: adensamento populacional; equipamentos urbanos e comunitários; uso e ocupação do solo; valorização imobiliária; geração de tráfego e demanda por transporte público; ventilação e iluminação; paisagem urbana e patrimônio natural e cultural. A documentação do EIV ficará sempre disponível para consulta, de qualquer interessado. Em matéria de convivência urbana é das maiores novidades do Estatuto da Cidade, confirmando o munícipe como fiscal de sua aplicação.


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