Análise

Favelas vivem expansão do mercado de aluguéis

Em pesquisa recente que realizamos nas favelas com UPPs (Unidade de Polícia Pacificadora), no Rio de Janeiro, verificamos que o crescimento dos contratos de aluguel foi o impacto mais importante no mercado imobiliário informal.

Isso e o forte incremento nos preços indicam um fenômeno novo nas favelas: uma população crescente com condição de ocupação domiciliar temporária e com menos segurança na sua condição de posse. Identificamos taxas de rentabilidade do mercado de locação informal muito ao do formal.

Essa evidência induz crescimento da oferta de imóveis para locação informal, o que potencializa o processo de verticalização e fracionamento domiciliar promovendo o crescimento da densidade média e a precarização da unidade habitacional. A expansão do mercado de aluguéis nas favelas promove a "precarização do precário".

Onde moravam os que estão comprando e alugando nas favelas do Rio?

Mais uma vez os resultados surpreenderam, pois em sua maioria essas famílias já moravam na favela. A mobilidade residencial promovida pelo mercado é intrafavela e serve para redefinir a estrutura sócioespacial interna a partir dos seus próprios moradores.

No caso das favelas com UPP a mobilidade intrafavela foi mais importante do que a eventual entrada de novas famílias. Áreas com boa acessibilidade ou praças que, antes da UPP tinham forte externalidade negativa, voltaram a ser um fator de atração.

Conclusão preliminar indica que o fenômeno da "explosão branca" e da "gentrificação" das favelas ainda se restringe a algumas unidades e não define um processo generalizado de mudança na sua composição social.

Em relação aos preços nas favelas pós UPPs, a valorização acompanha a dos bairros formais, mas é inferior a dos bairros formais contíguos.

A variação nos valores de áreas com mais acessibilidade e perto de espaços públicos antes depreciados por causa da violência foi maior do que a valorização geral dos imóveis da favela.

Analisando o comportamento do mercado informal na última década cremos que o preço dos imóveis na favela se aproxima ao patamar de capacidade do poder de compra dos moradores.

Como indicadores preliminares não revelam entrada massiva de população com maior poder aquisitivo e não há financiamento no mercado informal, a valorização não deve ter crescimento expressivo nos próximos anos.