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DIVERSIFICAÇÃO
Novos lançamentos perdem competitividade com elevação da Selic; setor precisa de nova regulamentação
Juros em alta inibem fundos imobiliários
DA REPORTAGEM LOCAL
O repique dos juros básicos da
economia nas duas últimas reuniões do Copom (Comitê de Política Monetária), jogando a taxa
para 16,75% ao ano, poderá inibir
o mercado de fundos imobiliários. O recuo dos juros básicos
desde junho de 2003 -caiu de
26,5% para 16% em abril deste
ano, patamar que manteve até o
mês de agosto- havia reanimado esse setor, que voltou a lançar
novos produtos.
No final de maio, a Caixa Econômica Federal lançou o Torre
Almirante captando R$ 52,3 milhões com a colocação do primeiro lote de 52.350 cotas, ao valor de
R$ 1.000 cada uma. O fundo tem
como lastro a renda dos aluguéis
de um conjunto para escritórios
de alto padrão, construído pela
incorporadora norte-americana
Hines, no Rio de Janeiro.
O prédio está em fase final de
construção -será entregue neste
mês- e já foi totalmente alugado
pela Petrobras. O segundo lote de
cotas deverá chegar ao mercado
nos próximos dias.
Outro lançamento previsto para
o final do ano é do Banco do Brasil, que constituiu neste mês um
fundo imobiliário para captar R$
130 milhões. Sua carteira terá
imóveis localizados no Rio e em
Brasília."O mercado poderia estar
melhor neste ano, se os juros não
tivessem subido", diz Sérgio Belleza Filho, consultor de investimentos da corretora Coinvalores.
Como essas aplicações rendem
entre 12% e 13% ao ano, acabam
perdendo para os tradicionais
fundos DI, que seguem as taxas de
juro do mercado. Em setembro,
os DI renderam, em média,
15,93%. Já os melhores fundos
imobiliários ficaram entre 9,10% e
18,8%. "A Selic [taxa básica de juro] precisaria cair para 13% ao
ano para ativar o mercado de fundos lastreados em valores imobiliários", afirma Belleza Filho.
Segundo Fábio Nogueira, diretor da Brazilian Mortgages, o aumento dos juros atrapalhará principalmente os lançamentos de
fundos destinados a clientes de
maior porte, com capacidade de
investir R$ 50 mil nesses ativos.
Esse é o público-alvo dos fundos
lastreados em cotas de shopping
centers, por exemplo.
Além da competição com as
aplicações que pagam juros -cada vez mais altos-, o tratamento
tributário também é prejudicial
ao investidor, segundo Nogueira.
Enquanto os fundos de investimento financeiro terão alíquotas
de Imposto de Renda menores, a
partir de janeiro, dependendo do
prazo da aplicação, quem aplica
em fundos imobiliários continuará pagando 20% de IR. "O pacote
de bondades do governo não chegou ao setor", diz Belleza.
Os investidores reclamam de
que os fundos imobiliários têm
um tratamento à parte do próprio
mercado imobiliário. A partir de
janeiro, os CRI (Certificados de
Recebíveis Imobiliários) e as Letras Hipotecárias estarão isentos
de IR. "Esperamos que os fundos
imobiliários recebam a mesma
atenção", diz Nogueira.
O setor também precisa passar
por uma modernização das normas que o regem, segundo Belleza. "Estamos esperando desde
1999 que a CVM [Comissão de
Valores Mobiliários] reveja a regulamentação dos fundos imobiliários. A legislação atual tem mais
de dez anos", diz ele.
Sem chaves
Os fundos imobiliários são uma
alternativa para investir em imóveis com poucos recursos e sem
ter de, necessariamente, levar as
chaves para casa. Criados em 1993
pela Lei 8.668 e regulamentados
pela Comissão de Valores Mobiliários no ano seguinte, esses fundos têm atualmente um patrimônio de cerca de R$ 2 bilhões aplicados por investidores. No mercado americano esse tipo de fundo representa investimentos de
cerca de US$ 300 bilhões.
Eles são uma espécie de condomínio de investidores, semelhantes aos fundos de investimento financeiro. A principal diferença é
que, em vez de aplicar o dinheiro
dos cotistas em papéis (títulos públicos ou privados), como fazem
os FIFs, os fundos imobiliários
têm como lastro empreendimentos imobiliários que vão de shopping centers a hospitais, edifícios
comerciais e hotéis.
Outra diferença é que são fundos fechados, ou seja, não permitem resgate das cotas. O retorno
do capital investido se dá por
meio da distribuição de resultados, da venda das cotas ou, quando for o caso, da dissolução do
fundo com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional
do patrimônio aos cotistas.
Aplicação popular
Investir em imóveis é uma tradição para as classes A e B do país.
Elas têm a maior parte de seu estoque de investimentos concentrada nesses ativos, mobilizando
R$ 224 bilhões, segundo dados da
Brazilian Capital.
Para investidores de menor
porte, os fundos imobiliários significaram a possibilidade de entrar nesse mercado devido à pulverização do valor do empreendimento em cotas vendidas a preços
acessíveis.
Hoje há mais de 60 desses fundos, sendo 12 deles destinados ao
pequeno e médio investidor -sete deles já são negociados na Bovespa (Bolsa de Valores de São
Paulo) e na Soma. A aplicação inicial varia de R$ 1.000 a R$ 5.000.
"A negociação em Bolsa lhes garante liquidez [facilidade de venda das cotas] e transparência", diz
Belleza.
(SANDRA BALBI)
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