Folha de S.Paulo

A casa na cidade

DANIEL VASQUES DE SÃO PAULO

Uma das principais novidades do novo Plano Diretor de São Paulo é que, perto dos corredores de transporte público, não haverá limite de altura para os prédios.

Nos miolos de bairros, que devem concentrar projetos menores, mais caros e com mais vagas, a altura será de no máximo 28 metros.

O documento ainda desestimula as vagas de garagem, valoriza prédios sem muros e exige calçadas mais largas em novas edificações próximas a avenidas com infraestrutura de transporte.

Nesta página, você pode tirar suas dúvidas sobre os principais pontos e os possíveis impactos do Plano Diretor no mercado imobiliário.

As novas regras entrarão em vigor após a sanção do prefeito Fernando Haddad (PT), que está prevista para ocorrer este mês.

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GLOSSÁRIO

OUTORGA ONEROSA: valor pago para construir acima do limite básico permitido, que é uma vez o tamanho do terreno

EIXOS DE TRANSPORTE: qquadras totalmente incluídas num raio de até 600 m da estação (de metrô, por exemplo) ou as que estejam a 300 m de corredores de ônibus

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1- Será mais difícil achar imóveis com muitas vagas de garagem?
Nos eixos de transporte, sim, porque será mais oneroso para as empresas destinarem mais de uma vaga por apartamento.
Ultrapassado esse limite, as vagas contarão como área construída. Ou seja, para fazer mais garagens, as construtoras terão, em tese, de construir menos imóveis.
A obrigatoriedade de criar vagas de garagens cai em toda a cidade.

2 - Os imóveis deverão ficar mais caros?
A estimativa é que os preços subam mais nos miolos dos bairros.
A altura dos prédios nesses locais será limitada a 28 m (ou menos, dependendo do bairro). Devido a um aproveitamento inferior do terreno, que pesa no orçamento das construtoras, e à menor escala de construção, o custo poderá ser repassado aos clientes.
Outro fator inflacionário é o aumento na taxa de outorga onerosa, que deve elevar em até 5% os preços de 70% dos imóveis, afirma o Secovi-SP.

3 - Qual a perspectiva para os lançamentos?
Eles deverão se concentrar nos eixos de transporte, principalmente em áreas valorizadas (como no centro expandido), e nos locais que passam ou passarão por operação urbana, como o centro e a Água Branca (zona oeste).
As operações têm regras próprias de verticalização, em geral menos limitantes do que no restante da cidade.
Nos eixos, não haverá um máximo de altura para os prédios e será possível construir o equivalente a até quatro vezes a área do terreno.

4 - O que deve ocorrer com a oferta nos miolos de bairros?
Deve cair em razão principalmente de duas restrições.
Os prédios poderão ter no máximo um térreo e oito andares, com limite de altura de 28 m (ou menos, dependendo do bairro). Isso não valerá, porém, onde mais da metade das edificações já tenha pelo menos essa altura.
E as empresas poderão construir no máximo o equivalente a duas vezes o terreno, o que é apenas metade do permitido nos eixos.

5 - Quando os efeitos do plano serão sentidos pelo cliente?
As regras só valerão para os projetos protocolados após a sanção do plano pelo prefeito, o que deve ocorrer ainda neste mês. Com isso, os atuais continuarão sob as normas antigas, mesmo que sejam lançados depois.
Contando o tempo para o projeto ser aprovado, os efeitos do plano começarão a ser sentidos a partir do fim do ano que vem, dizem representantes do mercado. O motivo é a demora na aprovação pelos órgãos públicos.

6 - Qual deverá ser o impacto sobre o mercado de imóveis usados?
No miolo de um bairro horizontal, as poucas torres altas podem se valorizar. Nos eixos, isso pode ocorrer com prédios com muitas vagas de garagem.

7 - Haverá incentivos aos espigões comerciais?
O plano cria um estímulo à verticalização nas regiões das avenidas Jacu Pêssego (zona leste) e Cupecê (zona sul). Será possível erguer área de até quatro vezes o espaço do terreno sem pagar outorga onerosa em projetos não residenciais e na área voltada a esse uso nos de uso misto.

8 - Os apartamentos vão ficar menores?
O plano determina um tamanho médio de até de 80 m² por imóvel nos eixos, mas não especifica a área nos miolos de bairros.
Um prédio nos eixos poderá ter, por exemplo, metade das unidades com 120 m² e o restante com área de 40 m², já que a média continuará a ser 80 m².
Hoje o mercado já trabalha com imóveis pequenos, muitos medindo menos de 30 metros quadrados. A tendência deve continuar, mas não só por causa do plano.

9 - A oferta de imóveis residenciais de interesse social e popular deve crescer?
O plano ampliou as áreas para essas habitações, mas, para elas saírem do papel, será necessária a ação do poder público e o interesse das incorporadoras em investir nesse segmento -no caso delas, principalmente, nos imóveis voltados a famílias com renda de seis a dez salários mínimos. Segundo o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, será difícil a viabilização econômica dos projetos pela iniciativa privada.

10 - Os edifícios serão mais abertos à rua?
Nos eixos de transporte, a expectativa é que sim.
Nesses locais, nos empreendimentos em terrenos com mais de 40 mil m², será obrigatória a doação de 20% da área, sendo no mínimo 15% para área verde. Se for uma área de 5.000 m² a 40 mil m², as construtoras serão obrigadas a destinar 20% para fruição pública.
As calçadas terão de medir de 3 m a 5 m.
Também será estimulado o comércio no térreo dos edifícios novos na cidade.