Novos serviços elevam gastos de prédios

Com infraestrutura cada vez maior, os condomínios veem os gastos disparar. Além das despesas comuns, como salários de funcionários, consumo (água, luz e gás), manutenção de equipamentos e fundo de reserva (para cobrir imprevistos), os empreendimentos mais modernos ampliam serviços e gastos. Em algum momento, eles pesam no bolso.

Segundo levantamento da Lello Condomínios, a partir da amostra de 1.600 edifícios residenciais que administra, as despesas anuais em São Paulo cresceram 60% em dez anos, chegando a R$ 470 mil, em média. Os "condomínios-clubes", empreendimentos que vendem o conceito de ampla área de convivência e serviços, passaram a demandar, por exemplo, a contratação de um gerente predial.

"Esse funcionário vai gerenciar o dia a dia do condomínio, e o salário é, no mínimo, o dobro do de um zelador", diz Márcia Romão, gerente de relacionamentos da Lello. "Às vezes, um assistente de manutenção é contratado para pequenos reparos."

Uma das características dos condomínios-clubes é que o morador tem à disposição uma ampla oferta de serviços sem sair da propriedade. Entre os mais comuns estão cabeleireiro e manicure, lavanderia, aulas de ioga, balé e personal trainer.

DETERIORAÇÃO

Esses serviços, no entanto, não impactam diretamente no valor da taxa condominial. São opcionais e obedecem ao critério do "pay-per-use", ou seja, o morador paga pelos serviços que usa. Mas, com o passar do tempo, a deterioração desses espaços passa a ser um problema comum.

"Nos primeiros dois anos, as manutenções são na maioria preventivas, porém, a partir do terceiro ano, começam a aumentar as corretivas. Todas elas têm de ser previstas no orçamento", diz Eduardo Zangari, diretor da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

O cientista social Julio Talhari, 34, mora há três anos em um "condomínio-clube" nos Campos Elíseos, na região central, com mais de 300 apartamentos. "Essas áreas não eram meu objetivo, mas, ao comprar um apartamento na planta, não há como fugir disso." A localização e o condomínio baixo foram decisivos na escolha.

Mas Talhari, que se mudou com taxa de R$ 175, atualmente paga R$ 318 -alta de 82%, em razão dos gastos extras e da inadimplência dos condôminos.

Para oferecer taxas de condomínio atraentes, a estratégia das incorporadoras é abater a taxa condominial entre várias torres, ganhando escala. Esse é o caso do edifício onde a dona de casa Lucia Elena Rezende, 47, mora há dois anos. Ao todo, são três torres de quatro apartamentos por andar, totalizando 240 unidades, em São Caetano do Sul.

Ela conta que as 26 áreas de convivência e a taxa condominial foram decisivas. "Se colocar no papel, acabo pagando menos pela proporção de lazer que temos aqui", diz ela, que admite usar pouco os espaços.

Segundo Deborah O'Dena Mendonça, presidente da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), "todos os serviços podem ser negociados em assembleia, inclusive para reduzir custos".

UNANIMIDADE

Qualquer mudança de espaço (ou serviço) no condomínio, afirma Márcia Romão, da Lello, precisa ter quórum e ser decidida por unanimidade.

"Por outro lado, se o condomínio tiver inicialmente uma academia normal, e os condôminos quiserem incrementá-la, o quórum deve ser de dois terços dos condôminos", explica.