Até conversa com o porteiro pode servir como munição de barganha

DA REPORTAGEM LOCAL

Uma das etapas mais difíceis da compra do primeiro imóvel é a negociação das melhores condições para fechar a transação. Ela envolve uma série de juízos de valor -desde as características do bem e dos termos contratuais até a idoneidade do corretor e a da construtora. Uma vez escolhido o apartamento ou a casa dos sonhos, o primeiro passo é avaliar os "dentes" do "cavalo", o que ajudará a definir as chances de barganha no valor. "Alguns aspectos desvalorizam e outros encarecem o imóvel", afirma Roberto Capuano, diretor da imobiliária que leva seu nome. Uma escola ou uma feira livre na porta de casa, por exemplo, são ótimos argumentos para um abatimento. "Uma vista privilegiada faz subir o preço", pontua ele. Vaga de garagem também agrega valor. Já a necessidade de reforma viabiliza pechincha, no caso de um usado. O analista de marketing Henrique Morais, 27, conta que abateu os custos com hidráulica e elétrica do valor total da compra. "Mas gastei R$ 3.000 para restaurar os tacos de carvalho", revela. Na hora de negociar, Feliciano Giachetta, sócio da FGi Negócios Imobiliários, recomenda bom senso. "As construtoras têm dado menos descontos, pois seus valores estão mais enxutos sem inflação", avalia. "No caso de um usado, há uma margem maior de negociação, pois ele é avaliado de uma forma mais subjetiva", compara. Valentina Caran, presidente da imobiliária que leva seu nome, aconselha uma visita "sem o corretor" ao prédio. "O porteiro vai informar se outro apartamento do edifício foi vendido recentemente, e esse preço pode ser um parâmetro para a negociação." Vale começar oferecendo um preço menor do que se quer realmente pagar, pois quem vende tentará subir o valor. Em alguns casos, o vendedor aceita um carro ou outro imóvel como parte do pagamento. "A permuta só dá certo quando as partes avaliam seus bens dentro da realidade", pondera Giachetta. Se o comprador supervaloriza um bem ao incluí-lo no negócio, a transação geralmente emperra.

No chão
Compra de imóvel na planta requer atenção especial. "Deve-se verificar se a incorporação está regularizada e os antecedentes do incorporador, como outros empreendimentos que ele fez", orienta José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (conselho de corretores). A Fundação Procon-SP registrou, em 2005, cem reclamações sobre compra na planta, a maioria referente a má qualidade da construção ou descumprimento de contrato. "É preciso analisar condições de pagamento e dimensões do apartamento", diz Capuano. O comprador deve lembrar que paga despesas de transferência, de registro e de escritura, que encarecem o imóvel em 6%. (EDSON VALENTE)