Nova legislação muda a cobrança da outorga onerosa; especialistas temem especulação e alta no preço do m2

EDSON VALENTE
FREE-LANCE PARA A FOLHA

Chegará às alturas quem pagar mais. Esse será o resultado das novas regras da Operação Urbana Faria Lima, estipuladas pela lei 13.769, aprovada no último dia 26. O potencial adicional de construção, almejado pelos incorporadores, será vendido na forma de certificados, negociados em leilão.
Ou seja: quem quiser construir até quatro vezes a metragem do terreno no perímetro abarcado pela operação terá de comprar Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), uma espécie de título cujo valor será definido pelos lances dos compradores (a partir de um mínimo de R$ 1.100) e que constituirá a contrapartida da outorga onerosa. Antes, era paga diretamente em dinheiro à prefeitura.
Horacio Galvanese, 49, coordenador de projetos especiais da Semab (Secretaria Municipal de Abastecimento), explica que, antes, os recursos "pingavam" de projeto em projeto -o montante arrecadado com a cobrança de outorga onerosa, aplicado na operação urbana, somou R$ 300 milhões em nove anos. "Agora, entrarão mais de uma só vez."
Segundo a Emurb (Empresa Municipal de Urbanização), o certificado poderá ser adquirido antes mesmo de o comprador definir o terreno em que pretende construir. Dessa forma, argumenta, os construtores poderão baixar seus custos, escolhendo os lotes mais baratos para empreender.
Mas especialistas do mercado discordam. Para João d'Avila, da Amaral d'Avila Engenharia de Avaliações, os preços dos terrenos na região subirão com os leilões -o primeiro deles deve acontecer em maio. Uma outra possibilidade é a de especulação sobre os Cepacs, hipótese aventada por Regina Monteiro, 47, diretora-executiva do Movimento Defenda São Paulo. "Muitos vão adquirir o papel por um preço baixo e revendê-lo por um valor lá em cima. Ganharão os especuladores, não o município. A região já é saturada. Vão esgotá-la ainda mais, ganhar dinheiro e ir embora", afirma.
A nova lei mantém o potencial adicional de construção definido por outra, de 1995: um total de 2,25 milhões de metros quadrados. Ainda resta 1,31 milhão (58%). Mas há um mecanismo para evitar que as áreas mais povoadas sejam os alvos principais dos empreendedores: a tabela que converte os Cepacs em quantidade de metros quadrados de construção. "Onde já há um grande número de edifícios, o custo de compra é maior", diz Galvanese.
O apetite das incorporadoras pelo entorno da avenida Faria Lima é voraz. "É uma região em que acreditamos", define Carla Fernandes, 33, gerente de marketing da Cyrela, cuja sede ali se localiza. "Com a acessibilidade facilitada [veja obras no quadro ao lado], há potencial de crescimento", diz, referindo-se à operação urbana. Ainda neste ano, ela começa a comercializar um prédio comercial de altíssimo padrão (tipo AAA) na esquina com a rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior.


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