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O primeiro leilão oficial de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) -títulos do mercado imobiliário que poderão ser trocados por capacidade construtiva maior que a hoje permitida pela legislação de uso e ocupação do solo- acontece na próxima quarta-feira, em São Paulo, na Soma (Sociedade Operadora do Mercado de Ativos).
Em uma primeira etapa, serão comercializados cerca de R$ 190 milhões, a serem investidos na construção de duas pontes sobre o rio Pinheiros e de habitações de interesse social, obras previstas na Operação Urbana Água Espraiada (zona oeste da capital), definida pela lei 13.260 de 2001.
O lance mínimo inicial para a aquisição de cada Cepac será de R$ 300. A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) regulamenta a emissão dos papéis, que foram criados pela lei federal 10.257, de 10 de julho de 2001.
Ricardo Yasbek, 51, vice-presidente do Secovi-SP (sindicato da habitação de São Paulo), diz acreditar que a comercialização da nova "moeda" vai gerar um "círculo virtuoso" no mercado local. "Os recursos captados com investidores vão gerar obras na região, que trarão valorização imobiliária e dos próprios Cepacs", explica. "Vai representar uma nova forma de financiamento público."
As vendas estarão abertas a pessoas físicas e jurídicas, e o pagamento terá de ser feito à vista. A participação, contudo, só é possível por meio de uma corretora do mercado financeiro ou pelo Banco do Brasil (0/xx/21/3808-3530).
Mas o mecanismo de levantamento de capital pode também ter efeitos nocivos. "Vai ser criado um jogo especulativo", comenta o urbanista Cândido Malta Filho, 67, ex-secretário de planejamento da prefeitura. "Só vai comprar o papel quem conhece o mercado, ou seja, incorporadores e empreiteiros. Há o risco de, se poucos adquirirem muitos Cepacs, vir a surgir uma espécie de oligopólio."
Além disso, diz, há problemas no próprio projeto da Operação Urbana Água Espraiada, "de interface entre zonas". "Surgirão prédios muito altos em áreas vizinhas a bairros só de casas".

Na medida certa
Já Gérson Bendilati, 46, diretor comercial da construtora Tecnisa, diz não acreditar em uma grande procura inicial pelos títulos. "As empresas vão comprar na exata medida em que precisarem", calcula. "Acho o valor inicial [R$ 300] um pouco alto. Ninguém vai comprar para especular, mesmo porque o volume é grande."
E cita como exemplo a situação da própria empresa. "Vou adquirir especificamente para um terreno de 2.000 m2 que temos na rua Princesa Isabel", adianta.
Para a troca dos Cepacs por potencial, haverá uma tabela de conversão em metros quadrados adicionais (ver quadro abaixo). No trecho do Jabaquara que está na operação, por exemplo, onde há 500.000 m2 para serem vendidos, cada título valerá 3 m2. Já nas imediações da avenida Dr. Chucre Zaidan, com 2.000.000 m2 disponíveis, esse valor cai para 1 m2, o mesmo da concorrida Eng. Luiz Carlos Berrini. (EV)


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