São Paulo, segunda-feira, 07 de novembro de 2011
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GUSTAVO CERBASI O risco dos imóveis
Quem está habituado a formar seu patrimônio em imóveis geralmente resiste a conhecer outros investimentos. Os argumentos para isso se baseiam na tradição, na segurança e na previsibilidade que o mercado de imóveis supostamente apresenta. Entretanto, sabe-se que é possível ganhar muito dinheiro com imóveis, e uma regra básica em economia prevê que, para obter mais rentabilidade nos investimentos, precisamos assumir mais riscos. É nesse ponto que podemos derrubar o argumento de quem prega a segurança dos imóveis. Comprar imóveis não é a mesma coisa que investir neles. Afinal, o ganho esperado para quem compra imóveis na planta e revende na entrega das chaves está por volta de 25% a 30%, antes dos impostos. O prazo de obra raramente é menor do que dois anos. Compradores geralmente ignoram custos adicionais como os de registro e de transferência e reformas adicionais para tornar a construção habitável. Depois de pronto, há o risco de vacância, que faz com que a possibilidade de lucro se transforme em custo. Levando tudo isso em consideração, o pouco ou nenhum ganho acima de produtos tradicionais de renda fixa faz dos imóveis uma alternativa com baixa recompensa sobre o risco assumido. Até esse ponto, não vejo motivo para criticar a compra de imóveis, desde que o comprador se sinta realmente mais seguro do que se seu dinheiro estivesse em um banco. Porém, pelo fato de não haver recompensa pelo risco, uma estratégia de compra e venda simples não é considerada, necessariamente, um investimento. O potencial de ganhos significativos com imóveis surge do conceito de alavancagem, que é o mesmo que investir apenas parte do valor para colher todo o resultado. Por exemplo, se você comprar na planta um imóvel que vale R$ 500 mil no lançamento, pagar apenas R$ 100 mil durante alguns meses e o revender por R$ 600 mil, passará ao comprador sua dívida (R$ 400 mil) e embolsará os R$ 200 mil da diferença. Em outras palavras, se não colocar todo o dinheiro, poderá ter ganhos de 100% ou mais sobre a parte que investir. É um ótimo negócio, quando dá certo. Se o mercado não estiver bom, o imóvel pode encalhar e o preço pode cair. Se você precisar revender, correrá o risco de receber menos do que investiu. É nesse tipo de situação que reside o chamado risco do mercado imobiliário. Perde-se dinheiro até no mais tangível dos investimentos, quando más escolhas são feitas. Existem outras possibilidades de alavancagem que diminuem sensivelmente esse risco. Por exemplo, há quem opte por investir parte do valor necessário para construir um imóvel, financie o valor restante e pague o financiamento com o rendimento do aluguel do mesmo imóvel. Após alguns anos, terá o valor integral do imóvel para si, mas grande parte do investimento terá sido custeada pelo inquilino. Para saber se uma estratégia dessas é segura ou não, é preciso fazer a lição de casa e perscrutar o mercado em busca de uma configuração de imóvel que tenha boa demanda, preferencialmente em regiões com potencial de crescimento e valorização, além de zelar para que a obra seja conduzida com eficiência e baixo índice de perdas. Na prática, comprar imóveis não dá muito trabalho, mas também não dá muito resultado. Já o investimento em imóveis tende a recompensar mais aqueles que mais conhecem o mercado. Ganha mais quem trabalha mais -essa é a melhor tradução para a ideia de mercado eficiente. O cenário brasileiro é extremante positivo para os próximos anos, com potencial de enriquecimento da população e consequente reflexo na evolução do preço dos imóveis. Isso não significa certeza de ganhos, mas sim certeza de que aqueles que mais trabalharem colherão mais. Quem acha que investe, mas não obtém resultados, deveria rever sua posição, pois pode estar perdendo dinheiro. Ou, no mínimo, deixando de ganhar muito mais. GUSTAVO CERBASI é autor de "Casais Inteligentes Enriquecem Juntos" (editora Gente) e "Como Organizar sua Vida Financeira" (Thomas Nelson). www.maisdinheiro.com.br @gcerbasi AMANHÃ EM MERCADO: Benjamin Steinbruch Texto Anterior: O assunto é qualificação profissional: Curso técnico gratuito vai formar mão de obra para o setor financeiro Próximo Texto: IPVA de carro usado cairá até 10% em 2012 Índice | Comunicar Erros |
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