William Eid Júnior

Nelson Rodrigues, consultor imobiliário

Há algum tempo vemos uma discussão intensa sobre a existência de uma bolha imobiliária no Brasil, em particular em São Paulo.

A maioria das pessoas acha que ela não existe. E é fácil entender.

Jornais, revistas e televisão, quando vão falar sobre um tema qualquer, recorrem aos chamados especialistas. Se falam de ações, procuram um corretor de valores. Se falam de imóveis, procuram um incorporador ou corretor. O problema é que esses especialistas não são isentos. Eles constituem o lado vendedor do processo, e não podem analisar os fatos de forma neutra.

Um amigo jornalista diz que adoraria colocar nas reportagens: João da Silva, comprado, diz que a bolsa vai subir. Já Antônio das Neves, vendido, diz que vai cair. Mas não é isso que vemos nas reportagens, então todo o cuidado é pouco.

O presente autor é apenas professor e não negocia com imóveis.

Isso posto, vamos pensar no que causa uma bolha imobiliária.

Ela acontece por excesso de demanda -isto é, muita gente querendo comprar imóveis. Mas só o aumento do número de compradores não deve configurar uma bolha. Se há aumento compatível de renda ou de população, então essa demanda a mais é justificável e espera-se uma elevação permanente dos preços.

Será que é isso que acontece hoje em São Paulo? A população da cidade nos últimos dez anos aumentou pouco mais de 10% (aliás, houve um decréscimo de 2010 para 2011). A renda per capita nacional de 2005 a 2011 aumentou 20%. Nesse período, o custo da construção civil, pelo INCC, subiu 35%. Ou seja, olhando os principais dados, não há o que justifique um grande aumento no preço dos imóveis.

Mas eles aumentaram. Muito. O índice FipeZap, criado em 2008, mostra que de lá até hoje o preço dos imóveis em São Paulo aumentou incríveis 132%.

Ao lado do aumento do preço dos imóveis, o descompasso com os aluguéis é um indicador muito claro de bolhas imobiliárias. Um investidor espera um aluguel mensal de algo em torno de 0,6% ou de 0,7% do valor do imóvel. Um apartamento de R$ 1 milhão deve ter um aluguel em torno de R$ 6 mil ou R$ 7 mil, senão é melhor investir em outra coisa.

O índice FipeZap indica que de 2008 até agora os aluguéis subiram 70,5%. Isto é, os preços dos imóveis subiram 90% a mais que os aluguéis.

Qual foi a causa do aumento de preços? Aumento do crédito disponível. O crédito imobiliário em 2011 foi 500% maior que o de 2005.

Isso é durável? Não. Não é possível imaginar uma expansão contínua do crédito. Além de ser uma condição utópica, ela tem impactos sobre a política monetária e, sobretudo, sobre a inflação.

O problema é que, com a informação enviesada fornecida por vendedores, as pessoas passam a acreditar que desta vez será diferente e que os preços continuarão subindo.

Mas é preciso pensar: os preços podem continuar subindo se a renda que os sustenta não sobe na mesma proporção? Podemos ter preços de imóveis superiores aos de países desenvolvidos com renda muitas vezes maior? A resposta é sempre não. Nem os custos de produção dos imóveis justificam esses aumentos.

É preciso fugir da unanimidade, que, como dizia Nelson Rodrigues, é sempre burra. Bolhas surgem porque as pessoas acreditam que dessa vez os preços estão descolados dos seus fundamentos. Isso só acontece momentaneamente.

Um último ponto: é provável que a queda de preços seja suave, até porque, ao contrário de outras bolhas imobiliárias (Japão, Dubai, Irlanda, Inglaterra e EUA), não há um gatilho a ser disparado, como uma crise bancária, que faça a bolha estourar.

O pior negócio a ser feito é comprar imóveis neste momento de preços elevadíssimos. Pense nisso.