PAULO MORAIS

Se o condomínio usa sistema de vigilância próprio ou contrata empresa privada, tem obrigação de zelar pelos proprietários

NOS ÚLTIMOS meses, o aumento de casos de roubo e furto nas unidades de condomínios verticais ou horizontais tem ocupado relevante espaço nos veículos de comunicação. Temos assistido à prática de crimes contra o patrimônio de residentes em apartamentos localizados em prédios com forte sistema de segurança ou em casas em loteamentos fechados de alto padrão com torres de vigilância e cercas eletrificadas.
O objetivo dos moradores dessas unidades -o de ter maior segurança, tranqüilidade e conforto pessoal e familiar, principalmente nas grandes cidades- é paulatinamente ameaçado pela audácia e pela organização de grupos de criminosos que atuam, em muitos dos casos, com a participação ou a condescendência de funcionários contratados pelos condomínios.
Uma importante questão jurídica que emerge a partir da constatação desses fatos é a atribuição ou não de responsabilidade ao condomínio edilício ou ao loteamento fechado pelos danos materiais (e por vezes morais) sofridos pelos moradores ou proprietários das unidades residenciais.
Nesse quesito, o Poder Judiciário, a partir de decisões mais antigas do Superior Tribunal de Justiça, expressava o entendimento de que, em regra, o condomínio não teria a obrigação de guardar os bens de seus condôminos no interior de suas unidades autônomas ou no espaço destinado a estacionamento de veículos.
Em outras palavras, inexistindo o dever de guarda do condomínio, expressamente assumido em convenção ou deliberação em assembléia regular, pelos bens dos condôminos que se achem nas respectivas unidades autônomas, caberá aos últimos a responsabilidade de arcar com os próprios prejuízos.
Como, na prática, o condomínio raramente assume por escrito, em convenção, regulamento interno ou assembléia geral a responsabilidade por algo que possa, no futuro, lhe comprometer e com a dificuldade da apuração da conduta culposa por parte dos prepostos ou do síndico, o que ocorre é a assunção dos prejuízos pelos últimos e a exoneração do condomínio de qualquer responsabilidade.
No entanto, com a utilização de modernos sistemas de segurança e com a contratação, cada vez mais freqüente, de guardas particulares ou de empresas de vigilância e segurança armada, a responsabilidade dos condomínios pela subtração criminosa de bens das unidades privativas passa a mudar de feição.
Isso porque as despesas para a compra e a utilização de bens e equipamentos de segurança, como circuito fechado de câmeras e TV, sistemas de gravação de imagens em tempo real e botões antipânico, bem como para a contratação de serviços de ronda, vigilância e segurança armada, são todas arcadas pelos condôminos, que, no final das contas, buscam um maior resguardo de sua integridade física e de seus bens.
Com efeito, se o condomínio utiliza sistema de vigilância próprio ou contrata empresa de segurança privada e armada, ainda que não haja previsão em convenção ou regulamento, passa a assumir a obrigação de zelar pela integridade dos proprietários e dos bens das unidades autônomas.
Se o morador paga e é beneficiário de serviços de segurança e vigilância, sejam eles diretamente prestados pela administração, sejam terceirizados, o condomínio é responsável, nos lindes do inciso III do artigo 932 do Código Civil ("São também responsáveis pela reparação civil: (...) III - o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele").
É nesse sentido que recentes decisões dos Tribunais de Justiça dos Estados, especialmente de Minas Gerais, São Paulo e Rio Grande do Sul, têm trilhado. O mérito desses julgados está no fato de que eles têm se afastado da exigência formal da existência de cláusula expressa na convenção ou no regulamento do condomínio ou loteamento fechado, assumindo a responsabilidade pelos danos ocorridos em razão de subtração criminosa de bens em unidades privativas dos moradores (cláusula essa praticamente inexistente).
Por fim, é forçoso reconhecer que os serviços de segurança e vigilância não são garantias absolutas de que jamais ocorrerá alguma ação criminosa em relação aos bens dos condôminos.
Porém, tais serviços existem para garantir que subtrações que venham a acontecer sejam reparadas, em razão do risco da atividade que a vigilância e a segurança envolvem.