JOÃO SETTE WHITAKER FERREIRA e MARIANA FIX

A o defender o Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção) como uma "mina de ouro" para a prefeitura, o deputado Marcos Cintra (PFL-SP) reabre uma polêmica cuja questão central não é jurídica, mas urbanística. Existem muitas "minas de ouro" a serem exploradas pelo poder público. O problema está nas consequências negativas para a sociedade.
Os que defendem a eficácia reguladora do mercado geralmente se "esquecem" desses "detalhes".
No caso do Cepac, a "mina" só renderá se os investimentos públicos urbanos forem condicionados pelos interesses do mercado imobiliário -interesses sobre uma pequena parte de São Paulo, pois 70% da cidade é economicamente excluída, não faz parte do mercado.
A idéia do Cepac é a seguinte: a prefeitura, em comunhão com o mercado, define áreas em que haja o interesse, da iniciativa privada, pela venda de exceções à Lei de Zoneamento e nas quais a infra-estrutura urbana permita um adensamento adicional, para promover as "operações urbanas". A novidade é o lançamento antecipado no mercado financeiro de títulos equivalentes ao valor total desse estoque de potencial construtivo "a mais", os Certificados de Potencial Adicional de Construção, gerando recursos imediatos ao poder público.
Para se aproveitar do direito adicional de construção na área, o empreendedor teria de adquirir Cepacs no mercado e restituí-los à prefeitura. Segundo Cintra, um instrumento de arrecadação com fins sociais, moderno e inovador.
Um primeiro problema do Cepac é a desvinculação que o título cria entre a compra do potencial construtivo e a posse do lote. Como qualquer um pode comprar o título, tendo ou não lote na região, e o seu valor -como com qualquer título financeiro- pode variar, gera-se um novo tipo de especulação imobiliária, "financeirizada".
Os defensores da idéia dizem que tal dinâmica não está à mercê do mercado: os Cepacs seriam lançados em operações específicas, sob o controle do poder público, e teriam um "forte componente social", pois poderiam ser vendidos para alavancar a reurbanização de favelas ou a recuperações de cortiços. Os recursos poderiam ser usados em melhorias na cidade toda.
O "controle" do poder público é relativo, pois os Cepacs -e, consequentemente, as operações urbanas em que serão lançados- são encarados apenas como uma fonte de recursos. Como a prefeitura precisa de dinheiro, buscará, se adotar a lógica de Cintra, multiplicar ao máximo as operações urbanas.
Institucionaliza-se a especulação imobiliária como elemento motivador da renovação urbanística da cidade. A conformação de seu desenho não se dá em função de ação planejada e de prioridades urbanas estabelecidas a partir da demanda participativa da população (sobretudo dos 70% excluídos), mas se subordina ao interesse do mercado, que justificará ou não as operações.
Ora, parcerias com a iniciativa privada devem ser parte de um plano maior, em que o poder público e a população estabeleçam as necessidades da área a ser renovada -habitações, parques, passeios- e, a partir daí, definam as contrapartidas à iniciativa privada. Quando as áreas são escolhidas só pelo potencial de gerar dinheiro, as condicionantes urbanísticas são esquecidas.