Startups oferecem saída para quem quer construir ou comprar casa sem dinheiro

O número startups brasileiras do segmento imobiliário, conhecidas como proptechs e construtechs, chegou a 527 neste ano, segundo mapeamento da plataforma de inovação aberta Distrito. Entre janeiro e julho elas levantaram US$ 879 milhões (R$ 4,77 bilhões) em investimentos de venture capital, mais de quatro vezes o valor registrado em 2020.

São negócios que estão ampliando as maneiras possíveis para comprar, alugar, reformar e construir um imóvel.

Fundada em janeiro do ano passado, com sede em Recife, a MCF (Minha Casa Financiada) é um exemplo de novo negócio que enxergou um mercado pouco atendido. A empresa ajuda clientes que querem comprar lotes e construir suas casas a acessar linhas de crédito específicas para isso, e conecta esses consumidores a mais de 3.000 construtores cadastrados, que vão realizar a obra.

Até agora, eles já permitiram a construção de 4.223 casas pelo Brasil, e são responsáveis por 38% do uso das linhas de crédito da Caixa Econômica Federal reservadas para aquisição de lote e construção —a meta é chegar a 64% até o final do ano.

Vinícius Motta, diretor-executivo da empresa, afirma que o brasileiro tem o hábito de financiar diversos produtos, inclusive imóveis prontos, mas não a construção de uma casa, apesar das linhas para isso já existirem. ​

Para Diego Carielo, diretor de operações, a pandemia ajudou a aumentar a procura pela construção, já que muita gente passou a ter novas demandas de espaço. “As pessoas não querem imóveis prontos, porque aquela casa não foi feita para aquela família. E quando você coloca na ponta do lápis o preço de adquirir o imóvel pronto, mais o que vai ter que fazer na casa, é melhor construir”, diz.

Hoje, a Caixa é o principal banco que oferece esse tipo de financiamento, e o próximo passo da MCF é depender menos das linhas da instituição pública.

A Caixa não permite que a pessoa comprometa mais de 30% da renda familiar com o financiamento e, caso o cliente queira utilizar seu FGTS no pagamento, também não pode ser proprietário de outro imóvel no mesmo município nem ter outro financiamento do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ativo.

Até outubro, a proptech quer lançar um modelo próprio de crédito para compra de lote e construção, que está negociando com fundos. “Vai ser mais fácil [acessar as linhas] porque nós vamos ser os tomadores do crédito e vamos criar as regras, conseguimos desburocratizar”, afirma Motta.

Esse crédito deve ser ofertado primeiramente em São Paulo, estado que detém quase 19% dos clientes da empresa, e no Rio de Janeiro.

O modelo da MCF, de intermediação de crédito e conexão com construtores, permite que o negócio cresça sem grande injeção de capital. Motta afirma que a empresa não realizou rodadas de captação nem pretende fazê-las tão cedo, já que o valor que eles investiram é suficiente para manter o crescimento do negócio e seus 26 funcionários.

Isso é algo raro entre as startups do segmento imobiliário, que geralmente precisam de capital intensivo para exercer a atividade. É o que explica Gustavo Araujo, diretor-executivo da Distrito.

Esse é o motivo pelo qual o segmento figura entre os que mais recebem investimentos, perdendo apenas as fintechs e empatando com o de varejo, apesar de ser menor em número de empresas. Segundo Araújo, há mais de 1.300 fintechs no país e cerca de 800 e 700 startups de saúde e de varejo, respectivamente.

O modelo de negócio da startup aMORA é um exemplo de inovação no setor imobiliário que demanda investimento intensivo.

A empresa, que começou a funcionar em São Paulo no início do ano e tem hoje 10 funcionários, busca oferecer uma terceira via entre locação e compra de imóvel. “Tem um momento da vida em que as pessoas precisam de transição”, diz Rafael Tellechea, diretor de operações.

O cliente que ainda tem dúvidas sobre a aquisição ou não possui os 20% de entrada exigidos pela maioria das instituições financeiras escolhe o imóvel que gostaria de ter. A aMORA então avalia essa residência e faz a compra. O cliente paga 5% do valor total como entrada e passa a morar no imóvel, pagando uma taxa de locação para a empresa e também uma taxa sobre o valor da propriedade.

Ao fim de até três anos de contrato, pode optar por comprar o imóvel da aMORA, e a taxa que ele pagou ao longo do contrato é somada aos 5% de entrada. Também pode não seguir em frente com a compra, e a aMORA vai vender o imóvel no mercado e devolver o valor pago com entrada e prestações —essa devolução pode ser total ou parcial, a depender do valor que o imóvel atingir na revenda.

É possível reformar o imóvel durante os três anos de contrato, contanto que a obra não diminua o valor comercial da casa ou apartamento.

A startup levantou R$ 1,65 milhão com investidores-anjo para testar o negócio, e pretende comprar 10 imóveis até o final do ano —já fechou contratos com os primeiros clientes.

Segundo Tellechea, a ideia é realizar uma rodada mais institucional em breve, com fundos de investimento. Eles também planejam estruturar um fundo imobiliário, para que qualquer pessoa possa investir nos imóveis que serão adquiridos para os clientes.

Pelo menos nos próximos dois anos, a empresa deve concentrar sua atuação na região metropolitana de São Paulo.

Neste momento, eles estão percebendo perfis de clientes que não imaginavam que teriam aderência ao produto, como pessoas que querem casar e comprar um imóvel ao mesmo tempo, mas não têm recursos para fazer uma festa e iniciar um financiamento imobiliário tradicional.

A empresa está investindo também na parceria com imobiliárias, para que possam servir como uma solução aos clientes que gostariam de experimentar o imóvel antes de comprar, ou que não têm recursos suficientes para o financiamento.

“Nos vemos como parceiros das imobiliárias, porque elas ajudam a escolher o imóvel, definir o bairro, e nós colocamos capital para atender os clientes que elas normalmente não conseguiriam atender”, afirma Aram Apovian, diretor-executivo da aMORA.

Ele compara o mercado de startups ligadas ao setor imobiliário hoje com o que era o de fintechs há 10 anos. “As fintechs começaram a aparecer no início dos anos 2010, o Nubank é dessa época (foi fundado em 2013), e parecia quase absurdo desafiar os grandes bancos, um setor tão tradicional quanto o financeiro, mas hoje parece óbvio que [a inovação] pode trazer vantagens”, afirma.

Motta, da Minha Casa Financiada, também vê semelhanças entre o setor financeiro e o de proptechs. “Os setores bancário e de crédito são quase atrelados. Toda proptech tem um quê de fintech e toda fintech pode se tornar proptech também”, afirma.

Para Araujo, da Distrito, as empresas que surgem hoje são apenas o começo da mudança que o setor imobiliário, ainda muito tradicional, vai atravessar. “Tem muita oportunidade ainda. Os modelos de negócio que estamos vendo agora ainda vão transformar a indústria pelos próximos 40 a 50 anos”, diz.