O gerente de tecnologia José Grossi Neto, 37, mora no distrito de Pinheiros desde 2017, na zona oeste da capital paulista. Começou a frequentar a região na juventude, atraído pela diversidade de bares, restaurantes e casas de shows. Mas, na hora de procurar um imóvel, foi a facilidade de acesso a pé a serviços que o motivou a ficar por ali.
"Quando eu estava procurando um imóvel, tomei o cuidado de focar ruas próximas o suficiente para frequentar comércios, praças e metrô a pé, mas também longe o suficiente para não ser impactado por barulho ou movimento."
Neto olhou para o que os especialistas chamam de "walkability", ou 'caminhabilidade', em português. A variedade de coisas que podem ser feitas a pé, nas proximidades, é um fator relevante na valorização de imóveis —em geral, mais do que a presença de um atrativo específico, como bares, restaurantes ou parques.
"Os subcentros de serviços, mercado e saúde são o que a gente chama de âncoras de preço. As pessoas têm preferência, na média, de morar próximo a esses lugares", explica Rodger Campos, gerente de dados da imobiliária Loft.
A localização, para Neto, compensa o lado negativo do estilo de vida badalado da região de Pinheiros, distrito com o maior número de bares e restaurantes na cidade de São Paulo. Segundo levantamento da Loft, são 382 estabelecimentos na região, superando Jardim Paulista (334), República (177) e Consolação (169).
"Eventualmente, essa proximidade gera alguns pequenos transtornos, mas compensa o fato de ser possível fazer muita coisa no raio de um quilômetro sem precisar de carro ou transporte público", diz o gerente de tecnologia.
Ele afirma que, eventualmente, alguns bares têm música ao vivo e movimentação intensa nas ruas e calçadas, mas que a fiscalização do Psiu (Programa de Silêncio Urbano da Prefeitura da Cidade de São Paulo) tem auxiliado nesta questão.
Além disso, o barulho de obras durante o dia se sobressai, com reformas ou construções frequentes.
Proximidade a bares e restaurantes é ideal para lucrar com aluguel
A proximidade a bares e restaurantes pode trazer incômodos a moradores, mas o cenário é outro para turistas.
"Quando é turismo de lazer, o pessoal prefere a região da Vila Madalena, que tem metrô, bares, é perto da Paulista e bem central", diz Alex Frachetta, diretor-executivo da plataforma de lançamentos imobiliários Apto.
Ele indica que esses são diferenciais que facilitam o aluguel de curta duração, por meio de plataformas como Airbnb. Além disso, estar perto de restaurantes e conveniências a pé é comum nestas regiões, assim como o acesso ao transporte público.
Proximidade de parques valoriza imóvel?
Depende. Um estudo da Loft Dados mostra que estar próximo de alguns parques valoriza o imóvel, como é o caso do Victor Civita, do Parque do Povo e do Ibirapuera, em São Paulo. Mas o efeito contrário é observado quando está perto de locais mal conservados, sem infraestrutura ou segurança.
Segundo o levantamento, a cada quilômetro que um imóvel se distancia do Parque do Povo, em Pinheiros (zona oeste), o valor do metro quadrado cai R$ 1.485. Já o parque Nabuco, no Jabaquara (zona sul), tem o efeito contrário: a cada quilômetro que um imóvel se afasta, o preço do metro quadrado aumenta em R$ 980.
"Alguns parques, por questões como a falta de zeladoria, começam a ser um problema para aqueles que estão na sua proximidade", diz Campos. "Outros parques geram aquilo que a gente espera de uma área verde: uma zona de convívio, um ambiente seguro para as pessoas correrem e passearem."
Proximidade a serviços e transporte público são atrativos
Na plataforma de moradia Yuca, o bairro de Pinheiros foi o mais procurado em 2022. Vila Mariana, Bela Vista, Vila Madalena e Itaim Bibi também receberam volume relevante de buscas. Para o cofundador e diretor-executivo da empresa, Paulo Bichucher, a explicação está na proximidade a serviços e a transporte público.
"É até uma preferência do próprio jovem não ter mais carro, só 5% da nossa base aluga uma vaga", diz o diretor. Ele também destaca a relevância da "walkability" nesses bairros. "Poder sair de casa, virar a esquina e ir a uma farmácia, padaria, supermercado, auxilia muito nessa procura."
Esse foi o principal ponto observado pelo gerente de contas Rodrigo Dau, 30, que se mudou do Rio para Bela Vista, na região central de São Paulo, em maio de 2021.
Além de caminhar até o trabalho, Dau vai a pé para academia, mercado, shopping e bares. O ponto negativo é a falta de segurança em alguns horários. "Já tentaram me assaltar duas vezes, por exemplo. Por sorte, não deu em nada."
Áreas que são um híbrido entre moradia e comércio podem ter vantagens em relação à segurança, afirma Campos. Ele vê como benéfica a volta das fachadas ativas, tipo de construção comum nos anos 1960, em que o primeiro andar de imóveis é ocupado por comércio.
"Quando você faz um misto das duas coisas, gera vigilância naquele lugar, o que rebate o crime. Isso leva à maior proximidade com a cidade."
Mas os mesmos efeitos negativos observados por José Grossi Neto em Pinheiros são apontados por Paulo Bichucher. "Se você parar para pensar, onde tem restaurante, tem delivery, e onde tem delivery, tem moto, e onde tem moto, tem moto andando à meia-noite."
A própria valorização da região também pode ser prejudicial a moradores mais antigos, cujo aluguel tende a aumentar para acompanhar o movimento do mercado. A poluição sonora também se torna um problema. "Mais gente está construindo, o que gera mais barulho e mais sujeira", diz Bichucher.
Novas linhas de metrô indicam potencial de valorização
A atenção a novas linhas de metrô, shoppings ou outras construções relevantes é uma dica importante para quem está buscando investir em imóveis com potencial de valorização.
Frachetta cita como exemplo Moema (zona sul), bairro próximo ao aeroporto de Congonhas e ao parque Ibirapuera. "Moema teve muitos lançamentos no ano passado porque inaugurou o metrô.
"As pessoas poderiam ter comprado imóveis em Moema há três ou quatro anos, mas sempre achamos que o preço nunca vai aumentar mais, e nos surpreendemos quando aumenta."
Hoje ele indica olhar para os bairros de Pompeia e Perdizes, que estão sendo afetados pela construção da linha laranja do metrô. "Perdizes já é um bairro supervalorizado em São Paulo, mas ainda tem essa perspectiva."
Para oportunidades mais lucrativas, Campos recomenda atenção ao Plano Diretor de São Paulo. "É assim que você começa a entender qual é a dinâmica da cidade e para onde ela está indo, a infraestrutura de transporte e o caminho do mercado de trabalho."
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