Dobra recuperação de prédios para escritórios em São Paulo

Com terrenos cada vez mais raros --e caros-- para obras em endereços centrais na capital paulista, construtoras começam a investir no mercado de "retrofit".
"Retrofitar" um prédio, no jargão das empresas do setor imobiliário, é modernizá-lo.

Isso envolve mudar uma série de itens: sistemas hidráulico, elétrico e de ar condicionado são atualizados; garagens, remodeladas ou construídas; fachadas são recuperadas, e serviços, como segurança, reformulados.

Segundo levantamento feito pela Herzog Imóveis Industriais e Comerciais para a Folha, há aproximadamente 60 mil metros quadrados comerciais "retrofitados" em São Paulo hoje --parte deles ainda em obras.

O volume é o dobro do existente em 2009, de cerca de 30 mil metros quadrados.

Os alvos podem ser edifícios comerciais --foco principal das construtoras em São Paulo-- ou residenciais.

"Há diferentes graus de "retrofit", mas todos eles vão além de uma simples reforma", diz Danilo Monteiro, diretor de desenvolvimento e investimento da consultoria CB Richard Ellis.

Nos casos de intervenção mais profunda, só a estrutura é mantida. Todo o resto é refeito, preservando a característica arquitetônica.

Como cada caso tem suas especificidades --localização, situação do prédio, valores de mercado de aluguel ou venda do empreendimento depois de pronto--, é difícil estabelecer um custo médio de "retrofit". A Folha recolheu exemplos de obras atuais que variam de R$ 6 milhões a R$ 120 milhões.

"Para determinar se um "retrofit" é viável comercialmente, a construtora precisa levar em conta os gastos que vai ter, o tempo da reforma e a taxa de retorno almejada", diz Simone Santos, diretora de serviços corporativos da imobiliária Herzog. "O resultado tem que estar dentro da remuneração oferecida pelo mercado", diz.

Mas Santos acredita que, no embalo do aquecimento do setor imobiliário, o "retrofit" vai ser uma alternativa cada vez mais procurada pelas construtoras na capital paulista, a exemplo do que já ocorre no Rio de Janeiro.

"No Rio, já há algum tempo não existem mais terrenos vagos para construir escritórios na região central, que é a mais valorizada", diz.

"Lá, o mercado de "retrofit" recebe investimentos há cerca de cinco anos. Em São Paulo, isso começou a ganhar impulso em 2008, com os empreendimentos sendo entregues a partir de 2009, e se intensifica agora."