A cidade cresce e os apartamentos diminuem. O fenômeno não é novo, mas atingiu contornos marcantes neste ano, quando um imóvel bateu o recorde de menor unidade residencial já lançada em São Paulo pelo mercado imobiliário —o Setin Downtown São Luís, na região central, tem plantas de 18 m². Depois da era dos compactos, chegou a vez dos ultracompactos.
Microapês já são comuns em cidades como Paris e Tóquio. A moda estourou há alguns anos em Nova York e tem se espalhado pelos Estados Unidos. Por lá, fazem sucesso concursos de decoração de apês pequenos, como o Small Cool, que recebe milhares de inscritos com ideias para aproveitar melhor o espaço.
A tendência está chegando à capital paulista. A sãopaulo mapeou 15 empreendimentos com unidades de até 30 m² em fase de lançamento ou construção.
Só em 2014 foram 298 apartamentos com essa metragem lançados até julho, segundo a empresa de pesquisa e monitoramento imobiliário Geoimóvel. Nos últimos três anos foram 1.691. Esse tipo de unidade era quase inexistente até 2011.
"É uma resposta do mercado imobiliário à alta dos preços", explica Renato Cymbalista, professor de história da arquitetura na USP. O valor dos imóveis dobrou na cidade nos últimos cinco anos, segundo a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).
Por causa da metragem, o preço final fica menor para o comprador —assim o negócio é vantajoso para as construtoras, que cobram mais por metro quadrado construído.
Na região da República, o metro quadrado de alguns lançamentos chega a R$ 14 mil, equivalente ao de Pinheiros, a segunda área mais cara da cidade segundo o Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário).
O preço médio do metro quadrado em unidades maiores na região central fica entre R$ 10 mil e R$ 12 mil.
Segundo dados da Geoimóvel, a maior parte dos supercompactos está no centro (41%) ou em áreas de outras regiões com pontos como faculdades e estações de metrô (veja o gráfico abaixo). "É uma localização em que o cliente não conseguiria comprar um apartamento maior", diz Marcelo Dzik, diretor de incorporação da construtora Even.
O que gera demanda para os lançamentos é também uma mudança no estilo de vida da classe média, diz Cymbalista. Com o trânsito cada vez mais caótico —no ano passado a CET registrou a menor velocidade média da história- morar perto do trabalho compensa a troca por um lar muito menor para algumas pessoas.
"A escolha entre um local maior e outro menor e melhor localizado sempre existiu, mas está mais dramática porque o acesso ao mercado imobiliário está difícil mesmo para quem tem renda maior", diz o arquiteto.
A administradora Denise Amancio, 29, viu na compra de um estúdio de 29 m² na região central a chance de sair do aluguel. "Se fosse comprar o apartamento de 70 m² em que moro na Consolação, não sairia por menos de R$ 500 mil", afirma.
As construtoras apostam em uma tendência demográfica que é o crescimento da população de estudantes universitários, jovens que têm demorado mais para se casar e ter filhos e divorciados. Há também quem passe apenas os dias úteis da semana na capital.
"Está acontecendo uma mudança de mentalidade. É um público jovem, que não quer depender de empregada, que anda de bicicleta, que prefere morar perto do trabalho e não pegar trânsito", diz Alexandre Lafer Frankel, CEO da construtora Vitacon.
O negócio também atrai investidores. "É rentável por ter valor final menor e facilidade de alugar em áreas com acesso a transporte", afirma João Henrique, diretor de atendimento da imobiliária Lopes.
Uma pesquisa feita pela empresa em dezembro, com clientes à procura de apartamento, mostrou que 58% deles comprariam um imóvel menor do que o inicialmente procurado
CURTA METRAGEM
Algumas plantas se inspiram nos exemplos estrangeiros. "Mas é preciso fazer adaptações ao mercado brasileiro", explica o CEO da Vitacon. Nos supercompactos paulistanos, as janelas se abrem e há até espaço para varanda. No exterior, grande parte dos prédios tem janelas vedadas.
Em São Paulo, o mercado imobiliário formal começou a produzir unidades pequenas nos anos 1950 e 1960, explica o professor Renato Cymbalista. Mas as tradicionais quitinetes —que sumiram dos prédios novos a partir da década de 1970— têm muitas diferenças em relação aos autoproclamados estúdios.
"Quando você entra em uma quitinete antiga, o banheiro é grande, às vezes até com banheira, e a cozinha é maior e separada", diz Cymbalista.
Houve um aumento das áreas de estar e dormir em relação à copa e ao banheiro. A cozinha é menor, integrada e mais evidente. "Antes ela era considerada menos nobre", diz.
O mercado quer deixar clara a diferença que também existe entre estúdios e flats, pequenas residências com serviço semelhante ao de hotel que surgiram nos anos 1980 e 1990 e decaíram depois de 2003.
Segundo Frankel, da Vitacon, quando a construtora começou a trazer os supercompactos, teve que superar o "estigma" dos flats. "Eles foram um desastre porque o custo operacional era altíssimo", explica. Os empreendimentos recentes têm alguns serviços, mas são pagos apenas por quem usa. Há também bicicletários e lavanderia comum para compensar a falta de áreas de serviço e de armazenamento.
Para o arquiteto Marco Artigas, que estuda o tamanho dos apartamentos, o excesso de áreas de lazer no prédio pode afastar o morador da cidade.
"É preciso integrar as pessoas ao centro, que tem muitos equipamentos, mas também problemas, com os quais elas terão que conviver", opina.
Frankel defende que os espaços sejam "somente os necessários". "Vejo condomínios com área para lavar cachorro. Não incluímos. Por que, se há diversos pet shops com ótimos profissionais no bairro?"
DECORANDO A CAIXINHA
Com a nova configuração dos espaços, a decoração é um desafio.
"A cozinha, aberta, não pode ter muito cara de cozinha", diz a arquiteta Consuelo Jorge. A dica é escolher eletrodomésticos com design trabalhado, que façam parte da decoração.
Segundo a arquiteta, o mobiliário precisa ter várias funções —a mesa de refeições, por exemplo, pode ser a de trabalho. "O apartamento tem que ser uma coisa de dia e outra à noite."
Não é impossível montar o espaço com móveis não planejados. "Basta serem compactos", diz. O apartamento de 30 m² da professora Daniela Ju Lima, 40, —com diversos quadros na parede e cheio de itens pessoais— mostra que não é só o minimalismo que funciona. A dica é manter tudo em menor escala. "Escolhi móveis pequenos, das luminárias à cama", diz ela.
Espelhos são indicação de todos os decoradores. "Eu gosto de escolher uma parede e forrá-la de cima a baixo", diz a arquiteta Fernanda Marques. "O ideal é ter um só, grande. Se forem mais, é preciso cuidado para um não refletir o outro."
Os apartamentos míni exigem não só reflexão sobre a decoração, mas também adaptar seu estilo de vida.
O morador precisa ser organizado –assim pode ter armários abertos ou com portas transparentes, que ampliam o espaço, segundo o arquiteto Marcello Sesso, do Sesso & Dalanezi.
"Sou forçado a fazer uma revisão constante do que eu realmente preciso" diz o coordenador de remuneração Guilherme Vasconcellos do Amaral Filho, 25, que se mudou de uma casa com 13 cômodos no interior do Estado para um estúdio sem divisórias em Cerqueira César. Receber muitos amigos também está fora de cogitação. "Já tenho a estratégia: três pessoas no sofá, uma na poltrona e duas nas banquetas da cozinha."
SOLUÇÃO PASSAGEIRA
Por conta das limitações, os compactos são uma opção de moradia vista —pelas construtoras e por urbanistas— como passageira.
"Para uma pessoa, 20 m² são habitáveis, mas isso deve ser transitório. Ficar muitos anos ou ter mais de uma pessoa nesse espaço é altamente insalubre", diz Marco Artigas.
É o que mostram pesquisas da Universidade Estadual do Colorado, nos EUA. Os dados apontam que o estresse causado pela sensação de estar confinado aumenta os índices de violência doméstica e alcoolismo. Assim, ao se casar ou ter filhos, o ideal é que as pessoas se mudem para locais maiores.
A empresária Tamara Salgado, 30, fez esse caminho. Comprou um apartamento de 25 m² em Pinheiros e, menos de um ano depois, casou-se e foi para uma casa de 500 m² na Granja Viana, na Grande São Paulo.
"Era muito pequeno e meu marido tinha cachorros. Cogitamos ficar durante a semana, por ser mais perto do trabalho, mas não dava para bancar duas casas", conta. Mas nem sempre quem mora nos compactos acaba saindo. No exterior, é comum casais ocuparem residências que antes davam para uma pessoa.
Foi o que aconteceu com o brasileiro Tiago Trentinella, 34, que mora em Osaka, no Japão, em um espaço de 21 m² que já dividiu com a namorada. "Existem apartamentos grandes aqui, não sou forçado a morar em um lugar pequeno. Mas não me mudei porque a localização é excelente."
As construtoras norte-americanas dizem que não conseguem fazer esse tipo de empreendimento no ritmo da demanda. Em 2013, o então prefeito de Nova York, Michael Bloomberg, anunciou o vencedor de um concurso de modelos entre 20 m² e 30 m² e os apresentou como um novo marco na ocupação residencial.
Na capital paulista, a maioria dos estúdios sub-30 está em fase de lançamento e representa 2% das unidades lançadas desde 2011. Mas a tendência parece ter vindo para ficar. "Em Manhattan mais da metade das pessoas já moram sozinhas. Aqui a demanda por estúdios deve crescer cada vez mais", aposta o CEO da Vitacon.
TUDO EM UM
Até pesquisadores do MIT (Instituto de Tecnologia de Massachusetts), nos EUA, procuram soluções para espaços cada vez menores em grandes cidades.
O laboratório de arquitetura e design do centro de pesquisa criou um protótipo que substitui praticamente todos os móveis de um apartamento. O CityHome tem armário, cama, aparelho de ginástica, iluminação, escrivaninha, bancada de cozinha, mesa de jantar, sofá e sistema de vídeo e som no mesmo móvel. Tudo controlado por gestos, toques e comando de voz. Só o espaço do banheiro precisa ser separado. O grupo trabalha para produzir o projeto em escala comercial —por financiamento coletivo ou patrocínio.
| Editoria de arte | ||
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1. Turiassú
21 m2
2. Linea Perdizes
29 m2
3. SP New Home
29 m2
4. Setin Downtown Genebra
30 m2
5. Setin Downtown República
27 m2
6. Vibe República
29 m2
7. Paulicéia
20 m2
8. Setin Downtown São Luís
18 m2
9. Universo Augusta
22 m2
10. VN Bela Cintra
25 m2
11. You! Inc
27 m2 e 31 m2
12. VN Ferreira Lobo
28 m2
13. VN Gomes de Carvalho
25 m2
14. VN Casa do Ator
24 m2
15. VN Quatá
19 m2
colaborou Elvis Pereira
