Uma modalidade de pagamento que estava em desuso no mercado imobiliário tem voltado a ganhar força na compra de imóveis na planta ou em construção: o financiamento feito diretamente com a construtora, sem a mediação de bancos.
"Os clientes estão com mais dificuldade de buscar crédito, que está mais restrito e caro, então as incorporadoras voltaram a oferecer a opção", diz Marcelo Prata, do site comparador de produtos financeiros Canal do Crédito.
Segundo ele, a modalidade é adotada quando a empresa tem caixa próprio para realizar a obra. É de praxe que sejam aplicados juros e um indexador, que costuma ser o IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), resultando em taxas de cerca de 20% ao ano para o consumidor.
Sem essa opção, o financiamento bancário -em que os juros podem variar, mas são de, em média, 11,2% ao ano, segundo o Banco Central- continua sendo o mais aceito pelas construtoras.
O procedimento é feito tradicionalmente de duas maneiras. Na mais usual, o cliente paga à construtora uma entrada, parcelada ou não, até que o imóvel seja entregue. A partir daí, é possível financiar o restante do valor com um banco, que solicita o próprio bem como garantia.
"A principal desvantagem é a imprevisibilidade de assumir um compromisso para um crédito que será tomado daqui a alguns anos -quando a situação financeira do comprador talvez não seja a mesma", avalia Prata.
Outro fator é o risco de não conseguir aprovar o crédito bancário. Foi o que aconteceu com a arquiteta Fernanda Zanquetta, 27, na compra de seu primeiro apartamento com o marido, na Vila Sônia (zona oeste de São Paulo).
"Quase perdemos o apartamento. Não tínhamos comprovação de renda suficiente", afirma. "Minha mãe precisou entrar no financiamento com a gente."
Outra modalidade comum no financiamento bancário, mais usada na compra de imóveis populares (em linhas como Minha Casa, Minha Vida), é o chamado crédito associativo. Nele, o cliente financia o valor total do imóvel desde a construção.
Para isso, a construtora precisa formar uma sociedade com um número mínimo de compradores, que tomará o financiamento direto com o banco. A instituição, por sua vez, libera o crédito gradualmente, de acordo com o andamento da obra.
"Apesar da vantagem de ter o crédito aprovado no próprio estande de vendas, o comprador paga juros desde o início, por já se tratar de um financiamento", diz Prata.
CONSÓRCIO
Quem não tem pressa de comprar o imóvel pode também recorrer a um consórcio, ainda que seja um recurso menos usado para esse fim.
"O consorciado não precisa do bem de imediato e, quando for contemplado, tem o poder de negociação de quem compra à vista", diz Elaine da Silva Gomes, gerente do departamento jurídico da Abac (Associação Brasileira de Administradoras).
As contemplações ocorrem mensalmente, por sorteio ou uma espécie de leilão, com lances entre os consorciados.
Cada um paga, mensalmente, parcelas de uma carta de crédito com valor predeterminado. O dinheiro fica depositado em uma conta com rentabilidade até que a pessoa adquira o bem. No caso de imóveis em construção, a administradora libera o crédito aos poucos, de acordo com o cronograma da obra.
"Enquanto o imóvel não for finalizado e entregue, o comprador precisará dispor de outro bem como garantia do consórcio", alerta Elaine.
O maior atrativo da modalidade é eliminar os juros -ainda que as administradoras geralmente cobrem uma taxa mensal: de acordo com a Abac, ela é de, em média, 1,071% ao ano (para um prazo de 200 meses).
Quando contemplado, o consorciado pode usar a carta de crédito para dar a entrada em um imóvel ou então pagá-lo à vista. Também é possível combiná-la com retiradas do FGTS para complementar o valor total do imóvel.