Não existe fórmula exata para calcular valor de imóvel. A conta deve considerar uma série de fatores, como qualidade da planta e temperatura do mercado. Mas uma coisa é consenso: localização é o critério de maior peso.
O que determina se um bairro é "bom" é a proximidade de transporte público e a renda média de moradores, segundo Flávio Prando, vice-presidente de intermediação imobiliária do Secovi-SP.
Um imóvel de 100 m² com dois quartos nos Jardins, região de alto padrão e próxima à avenida Paulista, custa em torno de R$ 1 milhão, segundo dados do sindicato da habitação. Já outro do mesmo tamanho em Casa Verde, bairro de médio padrão e sem metrô, vale R$ 680 mil, quase 40% a menos.
A metragem também é determinante, claro. Mas não basta ser grande, o imóvel deve ter uma planta de qualidade, explica Francisco Muratori, diretor da Local Imóveis, da rede Lopes.
"Um apartamento pode ter 200 m², mas se as suas áreas úteis forem mal aproveitadas e seus cômodos estiverem dispostos de uma forma ruim, ficará desvalorizado", diz ele.
Nem todos estão dispostos a realizar reformas radicais na casa nova.
É esse mesmo princípio que torna os imóveis antigos, com instalações e revestimentos desgastados, menos atraentes. Além disso, dependendo da década em que foram construídos, não estão localizados em condomínios com boa infraestrutura.
Os modismos e preferências dos paulistanos sobre o que um imóvel deve ou não ter mudam ao longo do tempo. Um estudo realizado em 2009 pelo Núcleo de Real Estate da USP, que desenvolve pesquisas sobre mercado imobiliário, mostra essa transformação.
Com base na análise de anúncios, o estudo revelou que as construtoras passaram a investir na sofisticação da estrutura de lazer dos prédios (piscinas, academias e quadras) na década de 1990.
A oferta de unidades com cômodos integrados e espaços com funções específicas, como closets, aumentou na época. Diante da constante transformação nas preferências, é importante evitar que um imóvel fique datado e perca valor. "O ideal é que a planta seja flexível para adaptações no futuro, e que os moradores mantenham a residência bem conservada", explica Eliane Monetti, do Departamento de Engenharia Civil da USP.
Apartamentos com vagas na garagem, com vista bonita e que não estejam na face sul de um prédio também costumam ser mais valorizados.
Com todas essas variáveis em mão, o próximo passo é traduzir o valor do imóvel em números. Cheque com o porteiro e pesquise na vizinhança por quanto unidades próximas à sua foram anunciadas e vendidas.
Marcelino David, professor de administração da Mackenzie, recomenda fazer buscas em portais imobiliários para verificar preços de imóveis semelhantes ao seu.
Após as apurações iniciais, é essencial consultar um corretor que atue nas redondezas, para chegar a um valor redondo, "com o cuidado de passar à imobiliária informações precisas sobre o imóvel, como tamanho, valor do IPTU, para evitar precificação errada", diz Igor Freire, diretor de vendas da Lello.
Além de levar em conta as características do imóvel, esse profissional vai avaliar a situação do mercado.
"Algumas pessoas têm a sensação de que o preço do imóvel é fixo, mas ele sempre se altera", afirma José Roberto Federighi, diretor da Brasil Brokers.
SITES AJUDAM NA AVALIAÇÃO DE PROPRIEDADES
Portais imobiliários têm investido em ferramentas de precificação on-line, com o propósito de facilitar o cálculo do valor de uma casa.
O Zap Imóveis conta com a "Quanto Vale?", tecnologia que, a partir de uma média de 70 atributos de uma casa, como localização e tamanho, estima o seu preço médio. A plataforma usa como base cerca de 150 mil anúncios de unidades na região metropolitana de São Paulo.
Para acessá-la, o usuário deve pagar uma taxa de R$ 89,90. O relatório chega em cerca de 15 minutos. "O objetivo é filtrar as informações do mercado e ajudar os corretores no processo de precificação", explica Danilo Igliori, da DataZap, empresa de inteligência do portal.
A arquiteta Marina Carvalho, 39, decidiu lançar mão da ferramenta porque não conseguia vender o seu apartamento de 65 m² em Jaguaré (zona oeste) havia um ano.
A ferramenta calculou que o imóvel valia R$ 45 mil a menos do que a arquiteta pedia: R$ 435 mil, não R$ 480 mil. Mas acabou vendendo por R$ 465 mil por causa das melhorias que fez no lugar.
"Acho que a ferramenta poderia pedir mais detalhes sobre reformas realizadas no imóvel, para chegar a um preço mais justo", afirma.
O VivaReal lançou em março uma funcionalidade parecida, mas que só pode ser usada por corretores. O site pede a localização e o tamanho da unidade e chega a um valor com base em cinco milhões de anúncios. "O objetivo é amenizar as discordâncias entre corretor e proprietário sobre o preço de venda", diz Alexander Clein, diretor comercial da empresa.
A Quinto Andar, que trabalha apenas com aluguéis, tem uma plataforma que leva em conta cerca de 30 atributos para chegar ao valor final, calculado a partir de 40 mil imóveis que já foram anunciados no site.