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Além de político, síndico de megacondomínio deve gerir conflitos

O síndico de um condomínio com centenas de unidades é como um prefeito ou presidente -guardadas as proporções. Além de lidar com questões financeiras, convocar reuniões e ser responsável pela equipe de funcionários, é preciso ter sangue frio para mediar conflitos entre os moradores.

Em todo prédio, há quem abuse da paciência dos vizinhos, com música alta e caixa de som na janela, festas que se estendem por toda a madrugada, cachorros em áreas comuns e carros nas vagas dos outros, entre outros problemas. Nos condomínios grandes, os conflitos também são maiores.

"São milhares de famílias, com seus interesses e culturas. Cada um quer uma coisa e, pelo número de moradores, fica muito mais difícil conciliar tantas vontades", afirma Angélica Arbex, da administradora Lello.

No Residencial 14 Bis, conhecido como "Treme-Treme", na rua Paim (centro de São Paulo), já houve muito bate-boca entre moradores. O prédio modernista, de 1955, tem 499 apartamentos.

A auxiliar administrativa Ana Mara Nascimento, 31, que vive no conjunto, discutiu mais de uma vez com a mesma pessoa. "Temos uma vizinha que faz barulho durante toda a madrugada e, quando vai dormir, exige aos berros o silêncio dos meus filhos, de um e quatro anos, que querem brincar", diz.

Ali, se há problemas, os próprios moradores entram em contato com o vizinho. Se não conseguem resolver, o síndico, Luís Carlos da Cruz, 65, é chamado para mediar.

Adriano Vizoni/Folhapress
SAO PAULO - SP - BRASIL, 29-06-2017, 18h00: GESTAO DE CONFLITOS EM PREDIOS. Retrato de Ana Mara e Luis no edificio 14 Bis. Ana Mara mora no treme-treme da rua Paim e ja teve muitos conflitos com outros moradores. Luis e sindico do edificio 14 Bis. (Foto: Adriano Vizoni/Folhapress, MORAR) ***EXCLUSIVO FSP***
A auxiliar Ana Mara Nascimento e o síndico Luís Carlos da Cruz, no condomínio onde vivem, em SP

POLÍCIA NO PRÉDIO

Em um condomínio-clube de 15 torres no Morumbi, zona oeste de São Paulo, com 950 apartamentos, houve casos de festas que terminaram com garrafas lançadas pela janela, e um morador que levou uma bateria completa de escola de samba para tocar na madrugada -e avisou que não abaixaria o som.

"Foi um barraco, e diversos moradores acionaram a segurança e até a polícia", conta o engenheiro Ricardo Ferrer, 58, que vive no local. "Mas, em geral, nem batemos de frente com o vizinho. Ligamos para a administração, e eles resolvem o problema."

No condomínio, que tem piscinas, quadras, espaços zen e gourmet, lavanderia, parque, academia e salões de festas, a solução foi escolher um subsíndico por edifício.

"Além da parte administrativa, é comum mediarmos questões entre os vizinhos. Para ajudar, criamos comissões de moradores, por exemplo, para decidir se é preciso apenas advertir o condômino ou aplicar uma multa, que pode chegar a dez mensalidades", diz o subsíndico Wladimir Ribeiro Júnior.

O analista de sistemas Lucas Nascimento, 35, que chegou a ser síndico-morador de um condomínio-clube no Jaguaré (zona oeste) com piscinas, quadras, churrasqueira e solário, acha que participar das festas e dos encontros é uma tática para melhorar as relações entre vizinhos.

"Criamos uma turma de amigos aqui dentro porque estamos sempre presentes nos eventos", diz. "Fica difícil gritar com seu amigo se ele erra, mas cria-se um ótimo senso de comunidade."

Outra tática, segundo Arbex, é manter as regras visíveis nas áreas comuns. "Assim, o morador pode pedir uma reunião para propor mudanças, e o síndico não será acusado de parcialidade."

MEDIAÇÃO PROFISSIONAL

A tarefa de mediar os conflitos entre vizinhos em geral fica a cargo do síndico. Mas, se ele não se sente apto para desempenhar a tarefa, pode contratar um negociador profissional.

"Quando o gestor mora no prédio, ele pode ser acusado de defender os interesses de um amigo que é morador, por isso aconselhamos que não tente resolver o problema, se possível", afirma Márcio Chéde, coordenador da Câmara de Mediação do Secovi-SP (sindicato do setor).

A instituição oferece o serviço de mediação de conflitos, com profissionais especializados na negociação de problemas entre condôminos. No último ano, foram cerca de 90 atendimentos, com custo que varia entre R$ 150 e R$ 450 por hora.

Há também mediadores independentes nas administradoras, em geral com formação em direito ou administração, e treinados para buscar um consenso.

"Com uma terceira parte, que não tem envolvimento algum com a disputa, diminui a chance de que alguém se sinta lesado nesse processo", diz Rosely Schwartz, consultora em administração condominial e professora da EPD (Escola Paulista de Direito).

A negociação começa depois que o gestor ouve as duas partes separadamente. As versões são checadas com o auxílio de funcionários do prédio ou do zelador.

Depois, os vizinhos são convocados para uma conversa, na qual o mediador deve apresentar as regras dos regimentos e da convenção condominial, que ajudam a solucionar o caso.

"O mediador não deve ser juiz, mas permitir o debate em um ambiente sem hostilidade e sem que um rebata o tempo todo as questões colocadas pelo outro", afirma o síndico profissional Stefan Jacob, do escritório de advocacia para condomínios Rachkorsky, que já mediou mais de cem conflitos entre condôminos.

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Churrasqueira e salão de festas
são as áreas de lazer mais disputadas nos condomínios

70%
dos moradores de edifícios ignoram as assembleias

R$ 9,3 mil
é o valor médio anual, pago por morador, para a administração do prédio

93,5%
dos administradores também moram no edifício

1/3 dos condomínios
da capital paulista trocam de síndico uma vez por ano

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PODER MODERADOR
Como evitar conflitos

LÍNGUA PRESA
Nunca faça denúncias em grupos de redes sociais ou aplicativos de mensagens -além de lavar roupa suja em público, existe o risco de você ser acusado de calúnia e difamação

TELEFONE SEM FIO
Em vez de ligar para o vizinho ou bater na dele para discutir, entre em contato com a portaria para que esta o avise sobre a reclamação. Se não resolver, comunique a administração do prédio

PRESTAÇÃO DE CONTAS
Cobre um posicionamento do síndico em até dois dias. Ele tem que responder, mesmo se for para dizer que a questão ainda está sendo analisada

LIÇÃO DE CASA
Leia a convenção do condomínio para entender as regras do jogo

GESTÃO COLETIVA
Convide outros moradores para criar ações conjuntas que ajudem a unir o condomínio, como um jornal interno ou uma confraternização

Fontes: Liliane Genske, advogadas especializada; Renato Tichauer, da Assosíndicos; Márcio Chéde, do Secovi; Affonso de Oliveira, síndico do Edifício Copan, em São Paulo; e Rosely Schwartz, consultora na área de condomínio e professora do curso de administração de condomínio e de síndico profissional da Escola Paulista de Direito

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