Até 2018, um novo tipo de investimento deve ajudar a reaquecer o mercado imobiliário: a Letra Imobiliária Garantida (LIG), anunciada pelo governo federal em 2014, mas regulamentada só em agosto deste ano.
Na prática, isso significa mais financiamento para novos empreendimentos. O momento parece propício. Um levantamento feito pelo Secovi (sindicato do setor) apontou a venda de 10.991 unidades residenciais em São Paulo de janeiro a agosto deste ano, um crescimento de 20,8% em relação a 2016.
"As LIGs entram como uma alternativa para que o mercado imobiliário, que está aquém de seu potencial, possa crescer com mais agilidade", diz Renato Ventura, vice-presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).
| Ricardo Nogueira/Folhapress | ||
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| Prédio em construção no bairro de Astúrias, no Guarujá (SP) |
O dinheiro deve ser oferecido como um título de renda fixa por fundos e corretoras já no início do ano que vem. A ideia é atrair pessoas físicas e jurídicas que buscam investimentos de baixo risco, com prazo mínimo de dois anos.
A chave para a segurança é a blindagem dupla do dinheiro investido: os papéis de Letra Imobiliária Garantida são protegidos tanto pelo patrimônio dos bancos quanto pela distribuição de vários ativos em um mesmo título. Isso significa que é possível comprar apenas um papel que, na verdade, é uma aplicação em diversos empreendimentos de uma só vez, podendo englobar imóveis comerciais e residenciais.
"A diversificação é o grande diferencial da LIG. Será como uma cesta de produtos imobiliários", explica Celso Amaral, diretor da Amaral D'Ávila Engenharia de Avaliações. "Há muito mais consistência e garantia de retorno do investimento justamente por causa desse empacotamento de vários ativos. Se um dos empreendimentos falir, o investidor não quebra porque seu dinheiro pode ser direcionado para outros da mesma cesta."
Embora não seja possível estimar os juros dos títulos, não deve haver uma grande vantagem em relação à inflação, mas o investimento é isento de Imposto de Renda.
ALTERNATIVA
A LIG se apresenta como uma alternativa mais segura do que a LCI (Letra de Crédito Imobiliário), título de renda fixa já conhecido por ser de baixo risco.
A diferença é que, no caso da LCI, todo o capital investido em um título é direcionado para um só empreendimento. Além disso, o valor inicial também é alto: para investir em LCI por meio da Caixa Econômica Federal, por exemplo, o valor mínimo na aplicação é de R$ 30 mil. Já para as LIGs, a expectativa é que os títulos sejam tão acessíveis quanto papeis do Tesouro Selic, que são vendidos a partir de R$ 30.
Entre as desvantagens, porém, está o fato de que as LIGs não estão protegidas pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), entidade que garante o retorno de até R$ 250 mil para investidores de renda fixa em caso de falência ou calote. Em vez disso, a credibilidade dos papéis se dará por meio de notas de crédito (ratings) dadas às instituições emissoras dos títulos.
GANHA-GANHA
O investimento se tornou mais atraente após a queda da taxa básica de juros (Selic), que chegou a alcançar 14,15% em 2015 e começou a decrescer naquele ano até chegar aos atuais 8,25%. Isso permite que as incorporadoras imobiliárias paguem juros mais acessíveis aos investidores que comprarem suas LIGs.
"Todos saem ganhando. As incorporadoras conseguem financiamentos mais baratos para seus projetos, o que resulta em uma obra mais barata como um todo; e os investidores têm a certeza de um retorno ao colocar seu dinheiro em um papel com pouco risco, diz Amaral.
Ele acredita que esse novo título será a escolha de muitas pessoas físicas que pretendem investir dinheiro a partir de 2018.
"No futuro, esperamos que as LIGs ganhem respaldo suficiente a ponto de se tornarem uma escolha alternativa à poupança", afirma.
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ENTENDA A SOPA DE LETRINHAS
Isenta de Imposto de Renda, LIG promete mais segurança ao investidor
LIG
Papel: Letra Imobiliária Garantida
O que são: Papéis emitidos por bancos ou outras instituições financeiras, como associações de poupança, sociedades de crédito e companhias hipotecárias
Vantagem: Caso o banco dê calote, o investidor tem garantia de um conjunto de ativos imobiliários; isenção de Imposto de Renda para pessoa física
Risco: Quebra da instituição financeira; não tem proteção do FGC (Fundo Garantidor de Créditos)
Custo: Ainda não começou a ser emitida
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LCI E LCA
Papel: Letra de Crédito Imobilário e Letra de Crédito do Agronegócio
O que são: Títulos de renda fixa emitidos por bancos com lastro em crédito imobiliário ou do agronegócio
Vantagem: Isenção de Imposto de Renda para pessoa física; garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos) de até R$ 250 mil por CPF e por banco emissor
Risco: Calote da instituição financeira, mas a cobertura do FGC (Fundo Garantidor de Créditos) reduz esse risco
Custo: Aplicação mínima inicial costuma ser de R$ 5.000 em corretoras e distribuidoras
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CRI E CRA
Papel: Certificado de Recebíveis Imobiliários e Certificado de Recebíveis do Agronegócio
O que são: Papéis emitidos por instituições securitizadoras, a partir de dívidas de empresas, também com objetivo de financiar os setores imobiliário e agrícola Vantagem: Isenção de Imposto de Renda para pessoa física
Risco: Calote da empresa; não possui a garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos)
Custo: Aplicação mínima inicial de R$ 1.000
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LFT E LTN
Papel: Tesouro Selic e Tesouro Prefixado
O que são: Títulos de renda fixa emitidos pelo governo para financiar a dívida pública nacional
Vantagem: Garantia do Tesouro Nacional, cujo risco de calote é baixo; rendimento maior que a poupança
Risco: Títulos prefixados costumam ter oscilação de preço, o que pode gerar perdas se o investidor vender os papéis antes do vencimento
Custo: Aplicação inicial de R$ 30; Imposto de Renda (22,5% até 6 meses; 15%, acima de 2 anos), taxa de custódia da Bolsa (0,30%) e taxa de administração (há corretoras que não cobram)