Empresas de locação de imóveis estão oferecendo alternativas às tradicionais garantias de aluguel com menos burocracia e taxas mais atraentes para inquilinos e proprietários.
A imobiliária QuintoAndar eliminou a necessidade de fiador, seguro-fiança ou cheque caução. Para fechar negócio, o inquilino precisa enviar pela internet sua comprovação de renda, que deve ser pelo menos três vezes e meia o valor do aluguel –é possível incluir outras pessoas para chegar à quantia.
Para o dono do imóvel, a empresa promete depositar em dia, não importa o que aconteça. Além disso, afirma se responsabilizar por danos ao imóvel e até mesmo ações de despejo.
"O proprietário consegue alugar mais rápido, mas sem correr o risco de ter dor de cabeça", afirma Gabriel Braga, presidente da QuintoAndar, que hoje atua nas regiões metropolitanas de São Paulo, Campinas e Rio de Janeiro.
O novo modelo, que começou a funcionar em fevereiro deste ano, substituiu o seguro-fiança, cujo valor era coberto pela imobiliária desde o fim de 2015.
De acordo com Braga, a empresa trocou as apólices individuais por uma que abrange todo o portfólio da QuintoAndar, o que barateou a operação. Segundo o empresário, os clientes não pagam a mais pela proteção.
Isso só é possível, segundo ele, porque a imobiliária investe em tecnologia e não tem gasto com lojas físicas. A empresa cobra dos locadores o primeiro aluguel mais 8% do pagamento mensal.
Outro modelo é o da CredPago, startup que nasceu em 2016 em Joinville (SC) e, hoje, trabalha em parceria com mais de 500 imobiliárias no país -outras mil estão cadastradas, mas ainda não iniciaram as operações.
Com o sistema criado pela empresa, o inquilino fornece seus dados pessoais e sua última fatura do cartão de crédito e, em até 15 minutos, sabe se a locação foi aprovada.
A CredPago, então, passa a atuar como fiadora. No plano tradicional, cobra do inquilino uma taxa de 8% do preço anual do aluguel. Um seguro-fiança custa em média 12% do valor anual.
Para o proprietário do imóvel, a garantia é de 12 vezes o valor do aluguel.
"Em relação ao seguro-fiança, a vantagem é a agilidade e o custo mais baixo", afirma Jardel Cardoso, presidente da CredPago.
'GARANTIA UNISSEX'
Na hora de escolher a garantia da locação, o mais difícil é conciliar os interesses de proprietários e inquilinos.
"Garantia não é igual a camiseta unissex tamanho único. Um tipo pode ser muito bom para uma pessoa e ruim para outra", afirma Jaques Bushatsky, diretor de legislação de inquilinato do Secovi (sindicato da habitação).
A modalidade mais usada é o fiador, que representa 46% dos contratos na cidade de São Paulo. Em seguida, estão o depósito caução (37,5%) e o seguro-fiança (16,5%).
A razão da preferência pelo fiador é a ausência de custos extras para o inquilino: basta encontrar uma pessoa que concorde em oferecer seu patrimônio como garantia.
Mas conseguir isso nem sempre é fácil, sobretudo para quem chega de outras cidades. Em geral, os proprietários exigem fiadores que tenham um imóvel no mesmo município da locação.
A explicação é que, por causa da burocracia, o processo de penhora da propriedade fica mais demorado se ela está localizada em outra cidade, segundo Pedro Serpa, professor de direito imobiliário da FGV (Fundação Getulio Vargas).
| Zanone Fraissat/Folhapress | ||
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| A estudante Larissa Nicolly Câmara no apartamento em que aluga em São Paulo |
A estudante Larissa Nicolly Câmara, 20, teve dificuldades para encontrar um apartamento quando se mudou de Taubaté para São Paulo no início do ano, para cursar faculdade de relações públicas.
Em um imóvel, uma alternativa oferecida a ela foi o seguro-fiança, mas isso custaria R$ 300 a mais por mês. "Ficaria caro para mim", diz a estudante.
Já perto do começo das aulas encontrou uma quitinete cuja proprietária aceitou receber o valor de três aluguéis em depósito caução. Não era exatamente a opção que queria, mas aceitou para não ter mais gastos com hotel.
Para o proprietário, a desvantagem é que o cheque caução não pode ultrapassar o valor de três aluguéis.
| Karime Xavier/Folhapress | ||
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| O advogado Edson Barbosa, 62, em seu escritório em SP |
O advogado Edson Barbosa, 62, dono de cinco casas e quatro apartamentos para locação, já teve problemas com inquilinos que optaram por essa garantia. Isso porque número de aluguéis devidos ou os prejuízos causados ao imóvel superaram o valor depositado como garantia.
"O cheque caução é uma garantia frágil. Mas acabo aceitando porque é uma questão de conseguir alugar ou não", diz ele.
PROTEÇÃO
Vantagens e desvantagens dos tipos mais usados
FIADOR
Proprietário
Aceitar essa modalidade como garantia facilita a locação, já que é a preferida dos inquilinos. O problema é que, em caso de inadimplência, é preciso exigir o pagamento do fiador. Se ele não quitar a dívida, será preciso entrar com uma ação para fazer a penhora de seus bens. E, até receber o valor devido, pode levar anos. Uma cautela importante é exigir que o fiador tenha imóveis na mesma cidade da locação, para evitar que esse processo se estenda por ainda mais tempo
Inquilino
Sem custo, oferece um único obstáculo: encontrar uma pessoa que esteja disposta a dar seu patrimônio como garantia. Para quem vem de outras cidades, é difícil encontrar um proprietário que aceite um fiador com imóveis fora do município da locação
SEGURO-FIANÇA
Proprietário
É a opção mais segura, já que a seguradora começa a pagar o aluguel em até 30 dias após ser informada da inadimplência. É possível contratar uma cobertura mais básica, referente apenas ao aluguel, ou adicionais, que podem incluir gastos com condomínio, IPTU, contas, danos ao imóvel e pintura. A questão é que a imposição desse tipo de garantia pode afastar possíveis inquilinos, que arcam com o custo do seguro
Inquilino
Dispensa o fiador, mas tem um custo de, em média, um aluguel e meio por ano. O locatário pode se beneficiar do serviço de assistência residencial, oferecido pela maioria das seguradoras
DEPÓSITO CAUÇÃO
Proprietário
A lei estabelece o limite de três aluguéis adiantados para o depósito em conta poupança conjunta vinculada ao contrato de aluguel. Por isso, se o inquilino ficar inadimplente por mais meses, houver demora no despejo ou danos ao imóveis que superem esse valor, o dono fica sem receber durante esse tempo
Inquilino
O valor depositado volta para o inquilino depois do fim do contrato. O inconveniente é ter de dispor desse valor de uma só vez
CAPITALIZAÇÃO
Proprietário
É uma modalidade de caução em que o inquilino compra um título de capitalização, que fica vinculado ao aluguel. Para o proprietário, a vantagem é que não há limite máximo de valor. O mercado costuma trabalhar com seis a oito vezes o valor do aluguel, mas isso pode ser negociado. O problema é saber se o locatário terá disponível a quantia pedida
Inquilino
Aqui, o dinheiro também volta ao fim do contrato de locação, corrigido pela TR (taxa referencial). Todo mês, o locatário concorre a prêmios em dinheiro. Outro benefício é que a maioria das empresas oferece serviço de assistência residencial. O problema é ter de depositar o valor do título de uma só vez
SEM GARANTIA
Proprietário
Também é possível não exigir nenhuma garantia locatícia. A única vantagem é que, nesse caso, se houver falta de pagamento, o proprietário consegue despejar o inquilino de maneira mais rápida, com uma liminar do juiz. Depois de citado, o locatário tem 15 dias para pagar ou desocupar o imóvel. Mas, por conta da burocracia, esse processo pode se estender por meses
Inquilino
Não há o desgaste de encontrar um fiador nem gastos com garantias. No entanto, qualquer atraso no pagamento o coloca em uma situação mais vulnerável, já que pode ser despejado com maior facilidade
Fontes: Jaques Bushatsky, diretor de legislação de inquilinato do Secovi; Pedro Serpa, professor de direito imobiliário da FGV; José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP; Luiz Henrique, superintendente de riscos financeiros e capitalização da Porto Seguro; e Natanael de Castro, presidente da comissão de produtos e coordenação da FenaCap