Os preços dos imóveis, hoje, são equivalentes ao preço do pão no passado? Essa foi a pergunta que um líder sindical fez recentemente na Alemanha, onde existe uma campanha em curso para tomar o controle de imóveis para locação residencial controlados por grandes empresas e transformá-los em propriedade pública. Muitas cidades holandesas querem proibir investidores de comprar casas de baixo custo para locação.

O partido que governa a Coreia do Sul levou uma sova nas eleições municipais por nada ter feito para conter uma alta de 90% no preço médio de um apartamento em Seul. O líder chinês Xi Jinping fez da habitação a preço acessível uma parte importante de sua campanha pela prosperidade geral, declarando que "casas são para morar, não para especulação".

Sabemos que os preços da moradia estão inflacionados em muitos lugares. Mas uma nova pesquisa do McKinsey Global Institute, que acompanha os balanços de dez países que representam 60% da renda mundial (Alemanha, Austrália, Canadá, China, Estados Unidos, França, Japão, México, Reino Unido e Suécia) mostra alguns números assombrosos sobre o volume de dinheiro que circula no mercado de imóveis, e os motivos para que isso aconteça.

O estudo, intitulado. "The Rise and Rise of the Global Balance Sheet" (A Ascensão Sem Fim do Balanço Mundial), observa os ativos reais, os ativos financeiros e os passivos de domicílios, governos, bancos e empresas não financeiras. E constatou que dois terços do patrimônio líquido estão estacionados em imóveis comerciais, residenciais e governamentais, e em terrenos. Apesar de tudo que se diz sobre a digitalização, parece que o tijolo é o novo tijolo.

Como é que isso aconteceu? E quais são as implicações?

O estudo da McKinsey descobriu uma forte correlação inversa entre o patrimônio líquido com relação ao PIB (Produto Interno Bruto) e as médias móveis de cinco anos das taxas normais de juros de longo prazo.

Os autores acreditam que a queda das taxas de juros tenha desempenhado papel decisivo em elevar os preços dos ativos de toda ordem, mas especialmente os dos imóveis. A oferta restrita de terrenos, questões de zoneamento e os mercados de habitação excessivamente regulamentados também ajudaram a empurrar os preços a uma alta. O resultado é que os preços da moradia em média triplicaram, nos 10 países pesquisados.

As ramificações são perturbadoras. Para começar, os valores dos ativos agora são quase 50% mais altos do que a média de longo prazo, com relação à renda. O patrimônio líquido e o PIB tradicionalmente se movimentavam em sincronia, em nível mundial, apesar de alguns desvios em base nacional. Agora, a riqueza e o crescimento estão completamente desconectados. Isso, é claro, está por trás de boa parte da raiva populista que caracteriza a política atual. A habitação de preço acessível, especialmente, se tornou um grito de guerra para a geração milênio, que não tem como comprar casas e iniciar famílias tão cedo quanto acontecia em gerações anteriores.

Isso, por sua vez, gera ventos adversos para o crescimento do consumo, porque faz com que os integrantes da geração milênio não comprem todas as coisas que comprariam para colocar em uma casa. E também alimenta a inflação dos aluguéis, porque grande número de pessoas não tem condição de comprar um imóvel. Tudo isso ajuda a sustentar a ideia de que podemos estar nos encaminhando a uma era de estagflação como a da década de 1970.

Boa parte da desconexão entre riqueza e crescimento deriva da concentração excessiva de dinheiro no setor imobiliário. Mas outro aspecto do problema é que não há dinheiro suficiente ingressando em lugares mais produtivos economicamente. Enquanto a alta nos preços dos ativos respondia por cerca de três quartos no crescimento do patrimônio líquido entre 2000 e 2020, de US$ 150 trilhões para US$ 500 trilhões, a poupança e o investimento responderam por apenas 28% da alta nos balanços.

Se considerarmos que investimentos em infraestrutura, equipamento industrial, maquinaria e ativos intangíveis são o que de fato propele a produtividade e a inovação, estamos diante de uma má notícia. Com a exceção da China e do Japão, os ativos não imobiliários hoje respondem por uma proporção mais baixa dos ativos totais nos 10 países pesquisados, com relação a 20 anos atrás. E além disso, a despeito do fato de que as transações digitais e o fluxo de informações tenham crescido exponencialmente no período, os ativos intangíveis respondem por apenas 4% do patrimônio líquido.

Isso pode acontecer, como observam os autores, porque "para seus proprietários, em geral grandes empresas, a suposição é a de que o valor dos ativos intangíveis caia rapidamente, devido à obsolescência e à competição, mesmo que seu valor para a sociedade possa ser mais duradouro". Tudo isso é um jogo de números. O estudo aponta que, se a depreciação da amortização for removida da avaliação dos ativos intangíveis nos últimos 20 anos, o valor deles quadruplicaria (o que poderia de fato justificar a alta aparentemente insustentável no valor de certas ações de tecnologia).

Ainda assim, por mais que se fale de blockchain, criptomoedas e big data, é bastante surpreendente que, no século, 21 a riqueza ainda resida na mais antiga das categorias de ativos: a dos tijolos e cimento. Que lição deveríamos extrair disso? Para começar, parece cada vez mais claro que as baixas taxas de juros não fizeram muito pelo investimento empresarial. Segundo, e um pouco mais encorajador, os grandes programas de gastos governamentais da era pós-Covid apresentam uma nova oportunidade de tentar conduzir dinheiro a setores mais produtivos, que podem realinhar a riqueza e o crescimento.

Terceiro, moradias de preço acessível são a questão econômica mais premente do momento. A mobilidade propiciada pela tecnologia e a flexibilidade cada vez maior do trabalho na era pós-pandemia podem aliviar parte da pressão. O mais provável é que precisemos repensar o zoneamento urbano e encorajar uma densidade maior, como a Califórnia já fez. Também teremos de encontrar maneiras de tributar imóveis com base em alguma forma de valorização do capital mas levando em conta igualmente a renda, de forma a não penalizar os aposentados. Só quando consertarmos a situação da habitação conseguiremos reequilibrar as contas mundiais.