Como menciono no final dos artigos, tento sempre responder às perguntas dos leitores que me são enviadas por e-mail ou Instagram. As perguntas são interessantes para se transformarem em artigos futuros. Uma pergunta recorrente é sobre imposto no ganho de capital pela venda de imóvel. Embora tenha respondido nos e-mails, percebi que nunca a abordei nesta coluna.

No dia 02 de janeiro o senhor Gerson me escreveu com esta dúvida e ele colocou uma finalidade para a venda que acredito ser também interessante, então vou transcrever:

Minha esposa vai vender um imóvel. Quer trocar o aluguel dele por fundos Imobiliários.

Ao vender, ela terá de pagar imposto de renda sobre o ganho entre o valor de venda e o custo da aquisição.

Ela comprou esse imóvel, única dona tem uns 20 anos.

Li na internet que "existe um desconto na alíquota do imposto de renda que incidirá na venda do imóvel de acordo com o tempo que o declarante é proprietário do imóvel"

Perguntas:

1) Existe esse desconto mesmo?

2) Se sim, tem uma tabela do tipo "tempo de propriedade e desconto na alíquota"?

Já respondi privadamente ao senhor Gerson naquele mesmo dia. Mas, vou aproveitar sua dúvida muito bem colocada para explicar.

A resposta é sim para as duas perguntas. Existe um desconto e existe uma forma de simular qual é este valor.

Esse desconto pode chegar até 100%, ou seja, você não teria qualquer IR a pagar. No entanto, ela seria apenas para imóveis adquiridos antes de 1969.

Para aquisições posteriores, existem três fórmulas para utilizar. As três condições estão relacionadas ao ano de aquisição.

O cálculo não é muito complicado, mas deixaria o texto muito cansativo. Então, vou explicar a forma mais simples para simular.

A forma mais fácil e precisa para saber qual é o desconto é usar o próprio programa da Receita Federal para calcular para você. É rápido e simples. Os passos são os seguintes:
1 - Vá ao site da receita federal : Receita Federal;
2 - Baixe o sistema de cálculo de IR para ganho de capital de imóvel;
3 - Preencha os dados para fazer qualquer simulação.

Por exemplo, eu baixei o programa e simulei a venda de um imóvel supostamente adquirido em 01/01/2011 por R$ 500 mil e vendido em 30/12/2021 por R$ 830 mil.

Considerei na simulação que houve custo de corretagem de R$ 30 mil. Portanto, o valor líquido na alienação foi de R$ 800 mil e o ganho de capital de R$ 300 mil.

Sabemos que a alíquota de imposto de renda sobre o ganho de capital é de 15%. Logo, poderíamos pensar que o IR a pagar seria de R$ 45 mil.

No entanto, ele é menor. Isso ocorre porque existe uma redução do ganho de capital com o tempo como questionou Sr. Gerson.

Como na minha simulação eu tive o imóvel por 11 anos, ou seja, 132 meses, o desconto é de 36,95%. Ou seja, o ganho de capital é reduzido em R$ 110,8 mil.

Logo, o ganho de capital sobre o qual incidirá o IR de 15% é de apenas R$ 189,2 mil. Portanto, em vez de pagar R$ 45 mil de IR, eu pagaria apenas R$ 28,4 mil.

Neste caso, para imóveis adquiridos após 2005, o desconto é calculado pela fórmula (1 - 1/ 1,0035^m), onde m é o número de meses entre a aquisição e venda. No nosso exemplo (1 - 1/ 1,0035^132 = 36,95%).

No caso da esposa do Sr. Gerson, o desconto será ainda maior.

Mas, vamos entender se no meu exemplo em que o desconto é menor, a decisão do Sr. Gerson de trocar o investimento para fundos imobiliários já compensaria.

Segundo o portal FipeZap, o aluguel médio no Brasil, bruto de custos e impostos, é de 4,64% ao ano ou 0,39% ao mês sobre o valor do imóvel. Essa taxa chamada de ganho do aluguel é calculada dividindo o valor do aluguel pelo preço do imóvel. Se tirarmos todos os custos, esse ganho cai para próximo de 0,3% ao mês.

Então, no meu caso, se eu mantivesse o imóvel alugado, eu receberia R$ 2.400,00 ao mês em aluguel.

Na venda, o valor líquido que vai sobrar no meu bolso será de R$ 771,6 mil. Se eu comprar todo esse valor em fundos imobiliários meu ganho mensal líquido seria de 0,7% ao mês ou seja de R$ 5.400,00 mensais.

O ganho de aluguel recebido em fundos imobiliários pode chegar a ser o dobro do aluguel recebido em imóveis. Logo, acredito que a decisão da esposa do Sr. Gerson é um bom negócio.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor

(Siga e curta o De Grão em Grão nas redes sociais. Acompanhe os posts do Instagram.) ​ ​

Caso tenham dúvidas ou sugestões de temas que gostariam de ver comentadas aqui, por favor, fiquem à vontade para enviar por e-mail.