Assim como em qualquer investimento, também na aquisição de imóveis deve-se planejar para encontrar a forma mais eficiente. Quando se trata de imóveis, a maioria desconsidera uma forma eficiente e de custo relativamente baixo que pode economizar em impostos e em dor de cabeça. Explico abaixo qual é este veículo e como ele pode te ajudar.

A maioria dos investidores que adquire imóveis para alugar e viver de renda imobiliária comete o erro de comprá-los em nome de sua pessoa física.

Vou dar um exemplo para ilustrar.

Considere que você possui dois imóveis adquiridos por R$ 600 mil com objetivo de obtenção de renda de aluguel e que hoje já se valorizaram para R$ 1 milhão.

Segundo o portal FipeZap, na média do país, você estaria ganhando uma renda mensal equivalente a 0,35% do valor do imóvel, já líquida do custo da imobiliária. Isso resulta em uma receita de aluguel de R$ 3.500,00 mensais.

Se você colocou estes imóveis em seu nome, você pode ter três grandes inconvenientes.

Primeiro vem a questão de custo tributário. Se você já tem outra renda tributada como salário, este rendimento de aluguel irá entrar no topo da alíquota de IR, ou seja, 27,5%. Assim, você vai pagar R$ 962,50 mensais de imposto sobre esse aluguel.

O segundo inconveniente está relacionado à sua vulnerabilidade ou blindagem patrimonial. Seus imóveis estão sujeitos a disputas judiciais. Por exemplo, uma disputa de cônjuges, por credores, trabalhista em uma empresa que você seja sócio ou outras.

Em terceiro lugar, no caso de sucessão patrimonial, além de ter maior custo de transferência, ainda pode causar briga na família, pois alguns herdeiros podem querer vender o imóvel e outros não. A briga judicial pode levar anos. Nesse meio tempo, a família pode gastar muito dinheiro com honorários advocatícios, o imóvel se depreciar e ninguém ter acesso ao patrimônio deixado.

Esses três inconvenientes e outros podem ser resolvidos com uma holding patrimonial.

Uma holding patrimonial é uma empresa criada com a finalidade de administrar os bens imóveis de seus sócios.

Financeiramente, ela pode não ser eficiente para qualquer patrimônio imobiliário, pois há custos envolvidos. No entanto, o custo pode valer pela simplificação dos outros problemas citados.

Existem dois custos principais para a criação da holding e de sua manutenção. O custo de abertura da empresa que pode ser de até R$ 1.200,00 e o custo mensal do contador que pode alcançar R$ 250,00.

No caso acima, se os imóveis tivessem sido adquiridos diretamente pela holding, já valeria a pena pela economia fiscal.

Em vez de pagar uma alíquota de 27,5%, a receita na holding está sujeita a um imposto total que está entre 11% e 14%. Assim, já haveria uma economia de até R$ 577,50 mensais. Essa economia já pagaria a despesa mensal do contador e o custo de abertura da empresa seria recuperado já no quarto mês.

Logo, se você pretende adquirir um imóvel e espera receber um aluguel superior a R$ 2 mil deste. Comprar direto em uma holding é uma solução muito conveniente.

Como você e sua família vão possuir cotas da holding, você pode criar cláusulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade e pode blindar seu patrimônio contra eventuais problemas judiciais como os listados acima.

Mesmo que de alguma forma as cotas sejam bloqueadas por algum motivo judicial, você ainda pode continuar administrando os imóveis dentro da empresa.

Finalmente, você pode ir ao longo dos anos doando as cotas da empresa para seus herdeiros de forma que não terá um custo elevado de uma única vez e pode planejar a doação.

Importante ressaltar que a holding não é tributariamente eficiente para administração de recursos financeiros. Nesse caso, o investidor é tributado em quase o dobro da alíquota de investimentos financeiros.

Outro ponto a considerar é o momento da criação da holding e capitalização do imóvel nela. Não deixe para criar a holding depois de já ter adquirido o imóvel em seu nome, pois neste caso, irá pagar um imposto adicional.

Se comprar o imóvel primeiro em seu nome e depois for capitalizar o imóvel na holding, você vai pagar o ITBI, que em São Paulo é de 3% do valor do imóvel. Neste caso, o valor dos imóveis e da renda de aluguel precisam ser maiores que o mencionado anteriormente para justificar o pagamento do ITBI.

Existem outras vantagens no uso de uma holding para administrar seus imóveis. Avalie a criação desta empresa antes de sua próxima compra de imóvel.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor

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