Os fundos imobiliários (FIIs) podem ser classificados de algumas formas diferentes. Uma das formas está relacionada ao tipo de ativo que investem. Os fundos de recebíveis, que investem em títulos de renda fixa lastreados em imóveis são também conhecidos como fundos de papel. Quando o tema é obtenção de renda, vários investidores preferem este tipo de FII. Entretanto, é preciso considerar um fator que explico abaixo.

Investidores gostam dos fundos de papel, pois eles em geral possuem duas características: são mais estáveis e possuem uma maior taxa de dividendo.

Qualquer leitor neste momento diria, mas isso já não é motivo suficiente?

Sem dúvida para o investidor que está iniciando no investimento de FIIs, começar com fundos de recebíveis é mais seguro, pois eles em geral têm menor volatilidade de preço.

Essa menor oscilação dos preços é explicada por duas razões. Primeiro os títulos de renda fixa que eles possuem em carteira têm vencimento de prazos em geral menores que 10 anos.

O prazo influencia no efeito de oscilações de taxa de juros. Quanto mais curto o vencimento de um título, menos seu preço é afetado quando as taxas de juros oscilam.

Já imóveis são ativos de longo prazo. Portanto, os FIIs de tijolo, que investem nestes ativos, sofrem mais com as oscilações de taxa de juros.

A segunda razão pela menor oscilação de preços dos FIIs de papel é o risco natural de imóveis que mencionei ontem e que títulos de renda fixa não sofrem. Imóveis podem sofrer vacância ou seus inquilinos podem forçar uma redução de aluguel. No entanto, se um credor não pagar ou quiser reduzir os juros pagos do título, ele perde o imóvel que deu em garantia. Portanto, os FIIs de recebíveis sofrem menos em condições adversas de mercado como vivemos nos últimos meses.

Além de ter menor oscilação de preço, o dividendo dos FIIs de papel é maior que o de tijolo, mas há uma questão a levantar aqui.

Enquanto a taxa de dividendo média dos FIIs de tijolo está por volta de 9% ao ano, os de papel pagam por volta de 14% ao ano em dividendos.

Isso significa que você só precisaria de um investimento de R$ 428,5 mil em FII de papel para obter uma renda mensal média de R$ 5 mil. Enquanto, para obter a mesma renda com FII de tijolo seria necessário um montante aplicado de R$ 667 mil.

Logo, parece que investir em FII de papel é sempre melhor.

Mas esta diferença ocorre, pois os FIIs de papel usualmente distribuem o ganho de inflação junto no dividendo. Por exemplo, imagine que um fundo de recebível comprou apenas um título cujo rendimento é de IPCA+5% ao ano. Se o IPCA é de 10% então, o fundo distribui por volta de 15% em dividendos.

Assim, pode-se afirmar que o dividendo do FII de papel é nominal, ou seja, ele não distribui apenas a taxa de juros real, mas, ele distribui além da taxa real, também a inflação.

Já o FII de tijolo distribui apenas o ganho real, ou seja, aquele acima da inflação.

E qual a importância disso para quem quer viver de renda?

O ponto é que o dividendo do FII de papel não é corrigido pela inflação. Então, se você recebe hoje, mensalmente, R$ 5 mil de seu FII de papel, em 20 anos receberá os mesmos R$ 5 mil. Mas, em 20 anos, esses R$ 5 mil perderam valor no tempo.

Já se você ganha R$ 5 mil provenientes de FIIs de tijolos, em 20 anos, espera-se que esses R$ 5 mil sejam bem maiores, pois eles são corrigidos pela inflação.

Portanto, não é uma verdade absoluta que viver de renda com fundos imobiliários de papel é mais fácil ou melhor que com os de tijolos. O ideal é ter um balanceamento entre eles que adeque o retorno e risco com os objetivos e perfil do investidor.

Michael Viriato é assessor de investimentos e sócio fundador da Casa do Investidor

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