As leis de zoneamento estabelecem as regras de uso e ocupação do solo nas cidades. Dentre essas regras, estão as características físicas das edificações que podem ocupar os terrenos, os usos e as atividades ali permitidas. Portanto, essas regras podem determinar diferentes níveis de interação, diretas ou indiretas, entre as edificações e os usuários do entorno.
Os conflitos sobre o uso e a ocupação do solo que surgem ao longo da vida de uma cidade são resolvidos amigável ou judicialmente, por meio da interpretação das regras estabelecidas pela legislação que, sem dúvida, devem balizar a solução dessas questões. Caso contrário, não existiria a segurança jurídica necessária para a cidade se desenvolver.
Contudo, como evitar conflitos, ainda no processo de estabelecimento do regramento legal? Que mecanismos podem ser utilizados para mitigar eventuais efeitos inconvenientes, relacionados com o necessário desenvolvimento da cidade?
As pessoas podem se sentir incomodadas quando o desenvolvimento da cidade, de forma negativa, interage com seu cotidiano. Seja um estabelecimento comercial que produz ruídos excessivamente altos, ou mudanças no fluxo de tráfego numa rua anteriormente calma ou edificações vizinhas que interferem na privacidade, insolação, entre tantas outras.
Parece ser consenso que a cidade precisa se desenvolver. Seus habitantes querem melhorias nos sistemas de transportes, mais opções de lazer e trabalho, e mais oportunidades para morar melhor e mais barato. Entretanto, é impossível atingir esses objetivos sem interferências na cidade, que podem ser mais ou menos sentidas pela população, dependendo da forma como são implantadas.
Dentre todas as questões recorrentes e abordadas em discussões sobre conflitos de zoneamento, talvez a proximidade de uso e o incômodo à vizinhança sejam as principais. Por outro lado, duas das questões mais relevantes para otimizar e tornar sustentável o desenvolvimento da cidade são as ligadas ao adensamento e uso misto, algumas vezes considerados incompatíveis com a comodidade de certas vizinhanças.
A solução para este aparente impasse não é simples, mas alguns caminhos podem ser seguidos.
O primeiro deles seria determinar e quantificar de forma mais clara e objetiva as necessidades da cidade no que diz respeito ao seu desenvolvimento, e as carências da população sob todos os aspectos, sejam eles locais ou regionais. Isso determinará o nível das interferências necessárias, sua tipologia, localização e magnitude.
Definidas as interferências necessárias, talvez devêssemos nos aprofundar no estudo e na estruturação de zonas de amortecimento e transição, com capacidade de mitigar eventuais efeitos negativos das intervenções urbanas necessárias para atingir os objetivos determinados pela cidade. Essa seria uma importante solução para eliminar problemas potenciais entre terrenos próximos com usos de alguma forma incompatíveis.
Nem sempre, contudo, é possível prever exatamente o comportamento de uma região em função do uso e da ocupação do solo. Dessa forma, poderiam existir “zonas flutuantes”, a serem aplicadas sobre determinadas “zonas de amortecimento”. Nesses locais, após determinado período de vigência da zona de amortecimento, novos pedidos de funcionamento ou instalação de atividades poderiam ser submetidos a regramentos suplementares, pré-definidos em função do comportamento daquela região, sejam esses novos regramentos voltados a abrandar ou reforçar exigências antes definidas.
O desenvolvimento das cidades, nos seus diversos níveis de intensidade, sem qualquer tipo de interferência com a vida dos cidadãos seria desejável, mas não é viável. Entretanto, isso não significa que minimizar conflitos, principalmente os oriundos de leis de zoneamento, não seja possível.
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