A grande maioria dos municípios estabelece, de alguma forma, regramentos para o uso e a ocupação do solo. Essas regras, que podem ser implantadas de várias maneiras, envolvem restrições de uso e atividades, adensamento, formas construtivas, entre tantas outras.
Contudo, ao mesmo tempo que esse regramento pode trazer benefícios do ponto de vista da organização e do direcionamento do desenvolvimento urbano, pode acarretar limitações à oferta de moradias, e até mesmo inflacionar os preços desses imóveis.
Estudo elaborado na Universidade George Mason, nos EUA, analisou a literatura sobre os efeitos das regulamentações do uso e da ocupação do solo, e constatou que esses regramentos reduzem o suprimento de moradias em relação ao que provavelmente seria em um mercado livre e, finalmente, aumentam os custos de moradias para os consumidores.
Como as famílias de baixa renda gastam, em média, uma porcentagem maior de sua renda com habitação, se comparado com as de alta renda, os custos desses regulamentos sobrecarregam desproporcionalmente as famílias de baixa renda.
Restringir o crescimento das restrições ao uso do solo, e revertê-las, beneficiaria não apenas as famílias de baixa e média renda, mas também permitiria o desenvolvimento econômico de forma geral.
Atualmente, os planejadores urbanos definem as regras que se transformam em ferramentas para, em princípio, limitar congestionamentos, facilitar a mobilidade, proteger o meio ambiente, e atender os objetivos que possibilitem o melhor desenvolvimento das cidades. No entanto, muitas vezes, ausenta-se dessa discussão qualquer menção aos custos induzidos por essas regras, as consequências e a quem caberá suportá-los.
O estudo da Universidade George Mason aponta que a regulamentação do uso do solo pode acarretar aumento nos custos da moradia e, nesse caso, beneficia os atuais proprietários de imóveis à custa dos potenciais locatários, e dos eventuais futuros proprietários, que desejam alugar ou comprar uma casa em uma cidade altamente regulamentada.
As distorções econômicas geradas pela regulamentação equivocada também têm efeitos díspares na distribuição de renda de uma cidade ao subtrair, de forma desproporcional, o poder de compra dos indivíduos de menor renda. Em função das regras do zoneamento, nos casos analisados, em média, as pessoas no quartis de renda mais baixa gastam 25,6% da renda com moradia, contra 17,6% nos quartis de renda mais alta.
Muitas leis de zoneamento impõem regramentos restritivos com a justificativa de limitar o adensamento das cidades, o que gera custos adicionais regressivos e inadequados, suportados desproporcionalmente por pessoas de baixa renda.
Para se ter uma ideia do peso do regramento na matriz de custos de uma moradia, se alterado somente o parâmetro do coeficiente de aproveitamento máximo praticado na cidade de São Paulo, que hoje é igual a 4 vezes a área do terreno, para 12 vezes —o edifício Itália, em 1956, usou coeficiente de aproveitamento 22—, o custo do terreno por metro quadrado de área construída em uma unidade habitacional sofreria redução aproximada de 70%.
Segundo pesquisadores da George Mason, a dificuldade que as cidades enfrentam para aumentar a oferta local de moradias é resultado da natureza restritiva das decisões locais de uso e ocupação do solo. Como as decisões restritivas em termos de zoneamento não são adequadamente percebidas, a sociedade gasta pouco capital político lutando contra elas, embora reconheça a necessidade de oferta habitacional.
Os responsáveis pela concepção de futuras legislações de uso e ocupação do solo devem se dedicar ao estudo mais aprofundado da relação entre as restrições de zoneamento e a oferta de moradias, antes de estabelecer mecanismos aparentemente positivos para o desenvolvimento das cidades, que possam vir a anular parte importante da capacidade de oferta de moradias potencialmente existente.
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