Claudio Bernardes

Engenheiro civil e vice-presidente do Secovi-SP, A Casa do Mercado Imobiliário

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Construir ou não construir, eis a questão!

Intervenções na cidade e a forma como são feitas podem ter efeitos colaterais importantes

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O planejamento de uma cidade envolve a estruturação de modelos de desenvolvimento que atendam suas necessidades de crescimento da forma mais sustentável possível, ou seja, de forma econômica, social e ambientalmente equilibrada.

A premissa básica para planejar o desenvolvimento e a operação de uma cidade é saber, com razoável precisão, se ela deve crescer e quanto. Os modelos de previsão de crescimento urbano são encarregados por capturar relações intrínsecas e complexas no espaço e no tempo.

A complexidade espacial reflete o impacto de inúmeros fatores biofísicos e socioeconômicos. Como resultado, padrões heterogêneos aparecem em todos os locais e escalas, tornando o desenvolvimento urbano um processo dinâmico e não linear, o que introduz altos níveis de hermetismo na avaliação temporal. Além disso, o processo de crescimento urbano está associado a tomadas de decisão.

As decisões dos planejadores urbanos e formuladores de políticas são difíceis de prever, especialmente por longos períodos, pois dependem não só das demandas e soluções técnicas, mas das pressões sociais e institucionais de diversos atores com os mais variados tipos de interesse.

Entretanto, consideradas todas as dificuldades e incertezas presentes nos diferentes modelos de previsão, uma vez escolhido o mais adequado para o momento e para a cidade específica, com os níveis de precisão considerados aceitáveis, os resultados seguramente conduzirão à resposta da necessidade ou não de construir, especialmente do ponto de vista habitacional. Contudo, se positiva a resposta, a próxima pergunta refere-se ao local (onde) e ao modo (como fazer).

Obviamente, as intervenções na cidade e a forma como elas são efetuadas podem ter efeitos colaterais importantes. Mas, nesse processo, é fundamental conhecer também os efeitos da não intervenção ou da intervenção equivocada.

Trazendo essa problemática para a cidade de São Paulo, o déficit habitacional nos mostra os efeitos da falta de construção. Entretanto, é possível constatar, diariamente, as implicações perversas da construção, ainda que insuficiente, nos locais errados.

Segundo estudo da consultoria econômica Econnit, as necessidades habitacionais da cidade de São Paulo até 2030 dividem-se em dois grupos principais: déficit habitacional existente e demanda futura.

O estudo aponta que o déficit habitacional restrito da cidade de São Paulo (2019), que exclui as unidades com ônus excessivo de aluguel, é de 322.660 unidades. Adicionado esse número à demanda por moradias, estimada em 462.681 unidades, teremos a necessidade, até 2030, de 785.341 unidades habitacionais.

Consequentemente, a pergunta que segue é: onde construiremos essas unidades, e de que forma isso será feito?

Onde construir significa definir a região da cidade na qual isso vai ser realizado. Isso implica em determinar que tipo de infraestrutura e qualidade de vida será oferecido às pessoas que vão habitar essas moradias. Como fazer isso requer a definição da forma de viabilizar técnica e economicamente, na região escolhida, a implantação dessas moradias.

As regiões da cidade com melhor infraestrutura já sabemos onde estão. A viabilização econômica depende primordialmente dos custos de produção e dos modelos de financiamento. O custo de produção depende fundamentalmente do custo da terra, que flutua, entre outros parâmetros, com a relação entre oferta e demanda no mercado.

Estamos às vésperas de uma revisão no Plano Diretor, momento, portanto, de pensar como o planejamento da cidade pode ajudar a resolver essas questões.

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