01/08/2003

Financiamento - Consórcio

O princípio do consórcio de imóveis, como o de veículos, é simples: você define um valor que deseja receber de acordo com o tipo de imóvel que tem em vista e adere a um grupo. Uma empresa administradora de consórcio tem o prazo de 90 dias para formar um grupo que comporte um número predeterminado de consorciados.

Como norma genérica, as administradoras obtêm o número de consorciados por grupo multiplicando por dois o número de meses previstos. Assim, no caso de imóveis, se o prazo do grupo for de 180 meses (15 anos), o número mínimo de cotistas será de 360.

Só quando 70% das cotas estiverem vendidas, esse grupo poderá realizar a assembléia inaugural e passar a juntar dinheiro, por meio do pagamento de prestações, para comprar o imóvel de cada um.

Prós e contras

A grande vantagem dos consórcios sobre os financiamentos bancários é terem taxas de correção muito mais baixas. Comparados ao SFH (Sistema Financeiro da Habitação), leva vantagem ao possibilitar a compra de um segundo imóvel financiado.

Mas, ao contrário dos planos de financiamento convencionais oferecidos por bancos, o consórcio tem o inconveniente de fazer o cotista ficar esperando a vez de ser contemplado com a carta de crédito que lhe dará direito ao imóvel. Isso pode acontecer até o último mês de vida do grupo, ou seja, após 12 ou 15 anos.

Cartas de crédito

As administradoras contemplam os cotistas de um grupo de consórcio com um crédito em dinheiro. Os valores das cartas vão, em média, de R$ 20 mil a R$ 180 mil. Os prazos de financiamento não são predeterminados, mas, como um imóvel é um bem de valor elevado, o prazo costuma ser longo, de 150 ou 180 meses, como em outros financiamentos imobiliários.

Se a situação financeira do grupo está em ordem, as administradoras entregam duas cartas de crédito por mês --em geral, uma por sorteio e outra por lance. O contemplado pode escolher um imóvel em qualquer cidade brasileira e indicar quando vai adquiri-lo e qual o nome do vendedor. O consórcio, então, compra o imóvel no valor da carta de crédito.

A exigência é que o imóvel, novo ou usado, esteja pronto, com documentação completa. O motivo dessa precondição é o fato de o imóvel permanecer hipotecado --uma garantia da administradora-- até que o cotista pague todas as prestações contratuais.

Como agir para aderir

Antes de mais nada, faça uma boa pesquisa sobre as administradoras de consórcio, assim como deveria fazer com qualquer profissional ou empresa especializada. Você precisa ter certeza da idoneidade e da saúde financeira delas. Mantenha-se sempre em dia com o assunto, acompanhando o noticiário dos jornais.

Ao mesmo tempo, peça informações às próprias administradoras sobre os percentuais que elas costumam aplicar para obter as taxas cobradas mensalmente. Elas têm a liberdade de fixar percentuais de taxa de adesão, de administração e do fundo de reserva, os quais variam bastante de uma a outra administradora e, portanto, pesam em maior ou menor grau em suas prestações.

Tendo interesse em entrar num grupo de consórcio já formado, verifique a situação financeira dele, além de pesquisar a idoneidade da administradora.

Se, por exemplo, as parcelas não estiverem sendo pagas por alguns consorciados, a administradora não terá condições de contemplar outros consorciados, por não poder pagar os imóveis indicados por eles. As administradoras são obrigadas a informar aos interessados a situação real do grupo de consorciados.

Feita a escolha que lhe parecer mais sensata, não deixe de participar da assembléia inaugural --em que são apresentados o valor das parcelas e as condições do contrato e eleitos três consorciados como representantes do grupo-- e das reuniões mensais --em que são apresentados e debatidos assuntos de interesse comum.

Prestações e taxas

As prestações são compostas pela soma de:

• uma parcela de fundo comum;
• uma taxa de administração;
• uma parcela relativa ao seguro de vida; e
• uma parcela referente a um seguro de quebra de garantia ou a um fundo de reserva.

Fundo comum

A parcela do fundo comum é a maior contribuição mensal de todo consorciado para a formação de um fundo que comprará os imóveis. Primeiro se acha o percentual que definirá a parcela: o percentual total do bem (100%) dividido pelo tempo de duração do grupo (número de meses contratuais) é igual ao percentual do fundo comum.

Assim, num plano de cem meses, o percentual será de 1%. Você encontra a parcela mensal do fundo aplicando esse percentual, 1%, ao total financiado, por exemplo, R$ 30 mil. Sua parcela será, portanto, de R$ 300.

Taxa de administração

É o pagamento à administradora por seu serviço de formação, organização e gestão do grupo. O percentual da taxa de administração deve constar obrigatoriamente do contrato de adesão. Livremente fixada pelas administradoras, varia bastante: fica em geral entre 10% e 24% do valor do imóvel e é diluída ao longo do prazo do consórcio.

Quando é muito alta, provavelmente engloba a taxa de seguro de quebra de garantia, que tem a mesma função que o fundo de reserva. É importante que você esclareça o que será pago e que isso conste do contrato.

O cálculo da taxa de administração é parecido com o da parcela do fundo comum. Se a taxa estipulada for de 15% e o prazo do grupo for de cem meses, o percentual da taxa será 0,15%. E 0,15% do valor do bem --no nosso exemplo, R$ 30 mil-- significa R$ 45. Essa é a taxa de administração em reais, acrescida à parcela do fundo comum.

Algumas administradoras cobram uma taxa de adesão ao consórcio, paga à vista ou em parcelas e somada às primeiras prestações. O percentual cobrado como taxa de adesão é também aplicado livremente, mas deve ser descontado do percentual atribuído à taxa de administração, que obrigatoriamente consta do contrato.

Fundo de reserva e seguro

O dinheiro recolhido nas prestações para constituir um fundo de reserva tem a função de manter o grupo financeiramente estável, na eventualidade de alguns cotistas deixarem de pagar suas prestações.

Nem sempre as administradoras cobram a taxa de fundo de reserva. Preferem, às vezes, uma taxa relativa ao seguro de quebra de garantia, que tem o mesmo fim. Em todo caso, a cobrança e o percentual aplicado devem constar do contrato.

O cálculo da parcela relativa ao fundo é feito de forma similar aos anteriores, e o valor total da contribuição pode chegar a 5% do valor do imóvel, diluído ao longo do período de financiamento. No final do prazo do consórcio, o dinheiro do fundo não utilizado deve ser corrigido monetariamente e distribuído aos cotistas.

Reajuste das parcelas

As parcelas e o valor do bem desejado são reajustados anualmente de acordo com o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que reflete as alterações nos preços dos materiais de construção. Algumas administradoras, especialmente as que só atuam num único Estado, às vezes dão preferência ao índice apurado em cada local pelo SindusCon (Sindicato da Indústria da Construção Civil).

Comparativamente, nos últimos anos o INCC tem sido bem mais baixo do que o percentual de reajuste de prestações de financiamentos imobiliários feitos por bancos. Na comparação mostrada na tabela anterior, levamos em conta juros anuais de 12% acrescidos do percentual da TR, índices normalmente utilizados pelo sistema financeiro no crédito imobiliário.

Inadimplência

Os consorciados que deixem de pagar um número de prestações seguidas estipulado em contrato --em geral duas-- são excluídos do grupo. As quantias que eles efetivamente pagaram antes disso serão devolvidas, mas apenas no final do prazo de financiamento contratado e com um desconto pelo prejuízo causado ao restante do grupo.

Se deixa de pagar as prestações após receber o imóvel, o consorciado pode perdê-lo, já que o bem está hipotecado. Nesse caso, o imóvel vai a leilão, e o valor obtido na venda serve para cobrir o saldo negativo.

Fonte: Guia Folha Imóveis