01/08/2003

Financiamento - Cooperativas

As cooperativas parecem ter por princípio um ditado antigo, muito conhecido e valorizado: a união faz a força. São constituídas por pelo menos 20 pessoas, como manda a lei, com o desejo de criar voluntariamente uma sociedade e trabalhar juntas em torno de um objetivo comum --no caso das cooperativas habitacionais, formar uma poupança para adquirir um terreno e construir moradias.

A lei nº 5.764, de 1971, regulamenta a constituição, o objetivo e o funcionamento geral das cooperativas, agropecuárias, educacionais, habitacionais ou outras. As sociedades cooperativas são organizações sem fins lucrativos que devem estar filiadas à OCB (Organização das Cooperativas Brasileiras).

Vantagem

As grandes cooperativas habitacionais têm a vantagem de conseguir uma redução substancial no preço dos imóveis que adquirem, especialmente quando são financiadas por um banco.

O preço da obra se reduz porque o construtor já tem comprador certo e garantido (a instituição financeira que bancará a compra para os cooperados) e não terá despesas de comercialização nem de propaganda. Quanto maior a cooperativa, melhor. E há cooperativas enormes por todo o país, como a dos bancários e a dos metroviários de São Paulo, que reúnem de 800 a quase 2.000 cooperados.

Para que o ideal da cooperativa dê realmente resultado e mesmo as pequenas obtenham sucesso, é imprescindível que seus integrantes tenham plena consciência de sua responsabilidade individual de não faltar com o pagamento e de sua capacidade coletiva de administrar bem a sociedade.

E saibam de antemão se os integrantes da cooperativa não têm títulos protestados nem impedimentos com órgãos federais --como a Receita Federal--, estaduais e municipais. Para dar início a qualquer sociedade com o pé direito, é necessário resolver as eventuais pendências.

Livre acesso

O recurso às cooperativas habitacionais costuma ser usado por entidades representantes de categorias profissionais, como as de servidores públicos, metroviários, bancários, trabalhadores na educação e comerciários.

Essas entidades incentivam a criação de cooperativas a fim de dar a seus associados acesso à casa própria.

Mas não é necessário pertencer a uma mesma categoria profissional que outras pessoas para participar de uma cooperativa habitacional existente ou em formação.

Ao contrário das demais modalidades de cooperativa, as de habitação recebem essa distinção da lei por visarem não um tipo de trabalho ou serviço específico, mas a moradia, hoje um direito constitucional. E se pode aderir a elas a qualquer momento, desde que sejam tomadas as devidas precauções.

Estatuto

Antes de mais nada, uma cooperativa precisa ter um estatuto --um regimento interno, ou conjunto de normas debatidas e decididas coletivamente que definirá os objetivos e as condutas da cooperativa e de seus membros. E precisa eleger aqueles que a comandarão e administrarão --presidente, diretores, tesoureiro, membros do Conselho Fiscal e outros. Como o estatuto norteará a cooperativa, é aconselhável que os cooperados participem ativamente de sua elaboração.

O estatuto deve conter cláusulas que protejam a cooperativa contra fraudes e má gestão e prevejam o que fazer na falta de pagamento das prestações, por exemplo. Caso ocorra a inadimplência de um, todos serão prejudicados, pois entrando menos dinheiro o bolo da poupança se reduz e o ritmo das obras diminui ou pode até ser paralisado.

Estatuto de cooperativa: pontos-chave

• Nome, prazo de duração e endereço da cooperativa. Há cooperativas que se mantêm em funcionamento por muito tempo: atendem aos poucos seus filiados e continuam recebendo adesões.
• Quantia a ser investida, no caso de ser um projeto único, para uma sociedade pequena.
• Número mínimo de cooperados para atingir o padrão das moradias pretendidas.
• Condições para a retirada do capital (parcela de contribuição ou cota-parte) em caso de desistência.
• Direitos e deveres dos participantes da cooperativa.
• Condições para entrada e exclusão de associados (como na inadimplência ou em atos ilegais e prejudiciais à sociedade).
• Representação de associados nas assembléias gerais.
• Formas de devolução das sobras ou de rateio das perdas.
• Tempo de mandato dos administradores.

Precauções ao aderir

• Leia com muita atenção o estatuto da cooperativa; você terá de obedecer a ele. Se não entender direito a linguagem, peça ajuda a um advogado ou uma entidade de sua confiança (sindicato, órgão de defesa do consumidor etc.).
• Verifique toda a documentação disponível, como, por exemplo, o registro de um terreno que já tenha sido comprado. A cooperativa precisa lhe mostrar também a certidão vintenária atualizada (de até 30 dias) do terreno, um documento que conta tudo que ocorreu com o imóvel nos 20 anos anteriores.
• Verifique o histórico da cooperativa e da construtora que tiver sido contratada para as obras. Visite moradias já entregues pela mesma cooperativa ou construtora, converse com os moradores e pergunte a opinião deles sobre a qualidade da obra e o cumprimento de prazos.
• Procure na Organização das Cooperativas de seu estado informações a respeito daquela cooperativa. As organizações estaduais recebem seus balanços anuais, obrigatoriamente fechados até março. Saiba se a cooperativa realizou sua assembléia geral anual e se as contas foram aprovadas.

Registro

Os documentos da cooperativa precisam ser apresentados à Junta Comercial do Estado para ser arquivados e dar-lhe a condição de pessoa jurídica. A cooperativa é obrigada, em seguida, a se filiar à OCB (Organização das Cooperativas Brasileiras) por meio da entidade que a representa no estado --essa entidade chama-se Organização das Cooperativas mais o nome do estado em que atua.

Administração

Existem cooperativas habitacionais que optam pela autogestão.

Em assembléia, são eleitos cooperados para assumir as várias funções de administração e fiscalização necessárias para tocar a cooperativa.

A autogestão, porém, não é tarefa fácil para nenhuma sociedade cooperativa. Exige pessoas experientes em assuntos administrativos e contábeis e até em relações públicas. Por isso, há empresas em todo canto do território nacional prontas para ajudar a gerir cooperativas habitacionais. Elas acompanham o estado financeiro da cooperativa, o pagamento das mensalidades, o trabalho da construtora e a evolução do empreendimento.

Mas todo o cuidado é pouco. A cooperativa precisa de informações sobre a qualidade dessas empresas antes de terceirizar sua gestão ou parte da gestão. Não é só por ser uma empresa constituída que se pode confiar nela.

Há empresas no mercado que não estão regularizadas ou que cobram taxas e mensalidades exorbitantes. Informe-se também de que é composta a prestação nas cooperativas.

Poupança ou financiamento

São os cooperados como um todo ou seus representantes eleitos que definem a quantia com que cada um deve contribuir mensalmente --chamada cota-parte-- para formar uma poupança.

Esse valor dependerá, claro, do terreno escolhido, do padrão pretendido das obras, do preço apresentado por construtoras e do número de cooperados que dividirão as despesas. Há cooperativas de grande porte que, justamente por suas dimensões e organização, têm condições de estabelecer cotas-partes de menos de R$ 50 por mês.

A cooperativa pode também tentar outro caminho que não o financiamento próprio, ou autofinanciamento: conseguir empréstimo fora.

Por exemplo: a Caixa Econômica Federal, depois de aprovar a compra do terreno e o projeto de construção apresentado por uma cooperativa, concede aos cooperados a Carta de Crédito Associativo, que utiliza recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) destinados a habitação popular.

As pessoas que recebem o crédito dessa maneira se tornam devedoras da CEF e, embora beneficiadas com juros mais baixos, passam a obedecer às mesmas normas dos demais contratos de financiamento imobiliário.

O quinhão de cada um

Construídas as moradias, elas serão distribuídas aos cooperados por sorteio, caso não fiquem prontas ao mesmo tempo. Conforme o padrão da obra, o valor da contribuição e o tempo de espera por sua moradia, os cooperados precisam saber com antecedência que contarão com dinheiro para continuar arcando com as despesas do lugar em que moram.

As despesas da cooperativa --como os gastos jurídicos e administrativos e a remuneração dos dirigentes-- podem ser divididas por igual entre os cooperados ou de acordo com o uso que fizeram de serviços prestados.

Fiscalização

Lembre-se de que numa sociedade todos os membros são co-responsáveis. Não existe um órgão externo responsável pelo acompanhamento das cooperativas. Quem fiscaliza suas atividades e os atos de seus dirigentes é o Conselho Fiscal, composto de três membros titulares e três suplentes e renovado periodicamente, por eleição.

A fiscalização externa só existe quando há denúncia contra empresas de fachada que formam cooperativas e atuam ilegalmente. Nesse caso, quem faz a investigação é o Ministério Público estadual ou federal.

Se você se sentir prejudicado numa cooperativa e não conseguir reunir os cooperados para debater e resolver o assunto, não recorra a um órgão de defesa do consumidor: as relações numa cooperativa não são consideradas relações de consumo. Recorra a um Juizado Especial Cível, antes conhecido como Juizado de Pequenas Causas. Se o valor da causa ultrapassar 40 salários mínimos, reclame à Justiça comum.

Novos cooperados

Qualquer pessoa pode ingressar numa cooperativa já constituída, mesmo com obras em andamento. Além de passar pela avaliação do conselho diretor da cooperativa, essa pessoa precisa arcar com as despesas mensais --sua cota-parte-- e com o montante já pago pelos cooperados. Mas ela só vai querer aderir a essa cooperativa depois de tomar uma série de cuidados, fazendo uma investigação.

Fonte: Guia Folha Imóveis