01/08/2003
Financiamento - Amortização
Os sistemas de amortização são métodos de cálculo da matemática financeira que abrangem os juros e o prazo acertados em contrato e definem qual a prestação mensal e que parcela dessa prestação abaterá aos poucos a dívida.
Nos financiamentos imobiliários, alguns sistemas de amortização foram a regra, caíram em desuso, desapareceram de vez ou voltaram a ser usuais, como é o caso do Sistema de Amortização Constante (SAC). De uma coisa ninguém escapa: os juros sobre juros, ou juros capitalizados, estão presentes em todos os sistemas de concessão de crédito.
Além do SAC, hoje os dois outros modos de cálculo mais usados em financiamentos imobiliários novos são a Tabela Price e o Sistema de Amortização Crescente (Sacre). Ao contrair um empréstimo, dê preferência ao SAC ou ao Sacre, não à Tabela Price.
Sistema de Amortização Constante
Ao contrário da TP, no Sistema de Amortização Constante (SAC) as prestações iniciais são mais altas --de 20% a 30%--, mas as amortizações do saldo devedor são constantes: uma parcela fixa da prestação vai abatendo o que você deve, o saldo, e é sobre ele, cada vez menor, que se aplicam os juros. Isso faz com que o valor pago a título de juros e, afinal, as próprias prestações sejam decrescentes, ao longo do tempo.
Sistema de Amortização Crescente
Esse sistema, mais conhecido por sua abreviatura Sacre, é muito parecido com o Sistema de Amortização Constante. Utilizado pela Caixa Econômica Federal e por poucos bancos privados, suas prestações iniciais são mais altas, mas decrescem à medida que o tempo passa.
A única diferença é que a taxa referencial (TR) --índice oficial de correção da caderneta de poupança-- entra nos cálculos posteriormente, fazendo com que a amortização seja não constante, mas variável. Há matemáticos que comprovam que, se a TR for seguidamente mais baixa, a amortização do saldo devedor será decrescente, não crescente.
Tabela Price
Apesar de proibidos por lei quando entraram em vigor, em 1969, e até a medida provisória (MP) de março de 2000, os juros compostos da TP (Tabela Price) corrigem as prestações e o saldo devedor de financiamentos imobiliários de grande parte dos bancos.
O modo de cálculo da TP tem levado milhares de mutuários à inadimplência. Se no princípio as prestações usam no máximo 25% da sua renda familiar, mais para a frente poderão provocar um comprometimento de até 80%, conforme o prazo de financiamento, a taxa de juro anual e a correção mensal do período, cobrada de acordo com a taxa referencial (TR).
A prestação pela TP é obtida por uma fórmula complicada, e mesmo especialistas recorrem a uma calculadora financeira para fazer as contas.
Para quem desconhece o efeito dessa fórmula (caso da maioria dos mutuários), é difícil imaginar que uma prestação acessível no princípio, de até 30% da renda, se torne tão alta em pouco tempo.
A razão disso é que o sistema obriga, durante a maior parte do contrato, que primeiro sejam pagos essencialmente os juros, não o principal da dívida.
Como a parcela cobrada a título de juros não reduz o saldo devedor, a amortização do saldo é muito pequena e lenta de início, aumentando à medida que os anos passam. E essa amortização só se torna possível porque as prestações são cada vez mais altas.
Se você já tem um financiamento pela TP, estude com o banco credor a possibilidade de mudar para o SAC ou o Sacre. Atenção: ao mudar de sistema, sua prestação atual aumentará de 20% a 30%.
Mas lá na frente, mantendo-se o nível de renda, você e sua família não ficarão preocupados com as prestações, que se reduzirão pouco a pouco.
Price por quê?
Só no Brasil o Sistema Francês de Amortização é chamado Tabela Price. O nome não tem nada a ver com preço (price, em inglês). Refere-se ao matemático inglês Richard Price (1723-91).
Foi ele quem implantou o cálculo de juros compostos (juros sobre uma parcela que já engloba juros) na cobrança de dívidas. Mas foram os franceses que adotaram e universalizaram esse cálculo no século 19.
Fonte: Guia Folha Imóveis
