25/10/2004

Diversificação: Juros em alta inibem fundos imobiliários

Da reportagem local

Novos lançamentos perdem competitividade com elevação da Selic; setor precisa de nova regulamentação

FRASE

O mercado [de fundos imobiliários] poderia estar melhor neste ano, se os juros não tivessem subido

SÉRGIO BELLEZA FILHO consultor de investimentos da corretora Coinvalores

Estamos esperando desde 1999 que a CVM [Comissão de Valores Mobiliários] reveja a regulamentação dos fundos imobiliários. A legislação atual tem mais de dez anos

IDEM

Para a aplicação ser competitiva, é preciso reduzir os juros para 13% ao ano ou mudar a tributação desses fundos. Esperamos ter condições de igualdade com as demais aplicações que terão Imposto de Renda menor a partir do ano que vem

FÁBIO NOGUEIRA diretor da Brazilian Mortgages

O repique dos juros básicos da economia nas duas últimas reuniões do Copom (Comitê de Política Monetária), jogando a taxa para 16,75% ao ano, poderá inibir o mercado de fundos imobiliários. O recuo dos juros básicos desde junho de 2003 -caiu de 26,5% para 16% em abril deste ano, patamar que manteve até o mês de agosto- havia reanimado esse setor, que voltou a lançar novos produtos.

No final de maio, a Caixa Econômica Federal lançou o Torre Almirante captando R$ 52,3 milhões com a colocação do primeiro lote de 52.350 cotas, ao valor de R$ 1.000 cada uma. O fundo tem como lastro a renda dos aluguéis de um conjunto para escritórios de alto padrão, construído pela incorporadora norte-americana Hines, no Rio de Janeiro.

O prédio está em fase final de construção -será entregue neste mês- e já foi totalmente alugado pela Petrobras. O segundo lote de cotas deverá chegar ao mercado nos próximos dias.

Outro lançamento previsto para o final do ano é do Banco do Brasil, que constituiu neste mês um fundo imobiliário para captar R$ 130 milhões. Sua carteira terá imóveis localizados no Rio e em Brasília."O mercado poderia estar melhor neste ano, se os juros não tivessem subido", diz Sérgio Belleza Filho, consultor de investimentos da corretora Coinvalores.

Como essas aplicações rendem entre 12% e 13% ao ano, acabam perdendo para os tradicionais fundos DI, que seguem as taxas de juro do mercado. Em setembro, os DI renderam, em média, 15,93%. Já os melhores fundos imobiliários ficaram entre 9,10% e 18,8%. "A Selic [taxa básica de juro] precisaria cair para 13% ao ano para ativar o mercado de fundos lastreados em valores imobiliários", afirma Belleza Filho.

Segundo Fábio Nogueira, diretor da Brazilian Mortgages, o aumento dos juros atrapalhará principalmente os lançamentos de fundos destinados a clientes de maior porte, com capacidade de investir R$ 50 mil nesses ativos. Esse é o público-alvo dos fundos lastreados em cotas de shopping centers, por exemplo.

Além da competição com as aplicações que pagam juros -cada vez mais altos-, o tratamento tributário também é prejudicial ao investidor, segundo Nogueira. Enquanto os fundos de investimento financeiro terão alíquotas de Imposto de Renda menores, a partir de janeiro, dependendo do prazo da aplicação, quem aplica em fundos imobiliários continuará pagando 20% de IR. "O pacote de bondades do governo não chegou ao setor", diz Belleza.

Os investidores reclamam de que os fundos imobiliários têm um tratamento à parte do próprio mercado imobiliário. A partir de janeiro, os CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e as Letras Hipotecárias estarão isentos de IR. "Esperamos que os fundos imobiliários recebam a mesma atenção", diz Nogueira.

O setor também precisa passar por uma modernização das normas que o regem, segundo Belleza. "Estamos esperando desde 1999 que a CVM [Comissão de Valores Mobiliários] reveja a regulamentação dos fundos imobiliários. A legislação atual tem mais de dez anos", diz ele.

Sem chaves

Os fundos imobiliários são uma alternativa para investir em imóveis com poucos recursos e sem ter de, necessariamente, levar as chaves para casa. Criados em 1993 pela Lei 8.668 e regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários no ano seguinte, esses fundos têm atualmente um patrimônio de cerca de R$ 2 bilhões aplicados por investidores. No mercado americano esse tipo de fundo representa investimentos de cerca de US$ 300 bilhões.

Eles são uma espécie de condomínio de investidores, semelhantes aos fundos de investimento financeiro. A principal diferença é que, em vez de aplicar o dinheiro dos cotistas em papéis (títulos públicos ou privados), como fazem os FIFs, os fundos imobiliários têm como lastro empreendimentos imobiliários que vão de shopping centers a hospitais, edifícios comerciais e hotéis.

Outra diferença é que são fundos fechados, ou seja, não permitem resgate das cotas. O retorno do capital investido se dá por meio da distribuição de resultados, da venda das cotas ou, quando for o caso, da dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimônio aos cotistas.

Aplicação popular

Investir em imóveis é uma tradição para as classes A e B do país. Elas têm a maior parte de seu estoque de investimentos concentrada nesses ativos, mobilizando R$ 224 bilhões, segundo dados da Brazilian Capital.

Para investidores de menor porte, os fundos imobiliários significaram a possibilidade de entrar nesse mercado devido à pulverização do valor do empreendimento em cotas vendidas a preços acessíveis.

Hoje há mais de 60 desses fundos, sendo 12 deles destinados ao pequeno e médio investidor -sete deles já são negociados na Bovespa (Bolsa de Valores de São Paulo) e na Soma. A aplicação inicial varia de R$ 1.000 a R$ 5.000. "A negociação em Bolsa lhes garante liquidez [facilidade de venda das cotas] e transparência", diz Belleza. (SANDRA BALBI)