31/07/2006

Meu primeiro apartamento: Entre o sonho e os juros

por ADRIANA AGUILAR

Ansiedade na hora de comprar o primeiro imóvel pode levar consumidor a aceitar financiamento a qualquer custo

Rubberball/GettyImages

A frustração de desejos deixa marcas na alma, a pressa em realizá-los dói no bolso. Sonho de jovens que estão deixando a casa dos pais, ou de casais que estão prestes a virar uma família, o primeiro apartamento deve ser conquistado sem pressa, ensinam consultores financeiros. É importante fazer contas e prestar atenção nas condições dos imóveis e dos financiamento oferecidos. As ofertas atuais -tanto do setor imobiliário como dos bancos- são numerosas e apetitosas. O volume total de crédito imobiliário deve chegar a R$ 17 bilhões neste ano.

Mas, dependendo do custo do financiamento e da renda do comprador, o aluguel ainda pode ser a melhor escolha. Os juros no Brasil, apesar da tendência de queda, ainda são dos mais altos do mundo. No caso do crédito imobiliário, para imóveis de até R$ 150 mil as taxas são de 8% ao ano nos primeiros 36 meses, subindo para 12% no período restante. Mas os bancos cobram juros sobre juros ao longo de 10, 15 ou 20 anos, o que encarece o preço final.

Para quem pode esperar, o professor de finanças do Ibmec São Paulo Marcelo Guterman recomenda poupar para pagar à vista ou financiar um menor valor, seja de um imóvel na planta ou usado.

Com a estabilidade da economia e o controle da inflação, há dez anos, fica mais fácil planejar e ter noção de quanto é possível acumular numa aplicação financeira. Estimar o valor total de um financiamento imobiliário também está ao alcance do consumidor, seja navegando nos sites dos bancos ou buscando consultores imobiliários. Ninguém precisa decidir no "escuro".

No entanto, poucos fazem as contas. A prática mostra que a racionalidade do cálculo financeiro pouco significa diante dos aspectos psicológicos envolvidos na compra do primeiro imóvel. O publicitário Maurício Pereira Novaes, de 35 anos, acumulou o montante de R$ 150 mil, insuficiente para comprar o apartamento que cobiçava. Com cem metros quadrados, no bairro do Paraíso, em São Paulo, o imóvel estava avaliado em R$ 220 mil. "Optei por financiar R$ 70 mil e comprar. Com um bebê de dez meses, a necessidade de dar segurança à minha família foi determinante", diz.


Também pesou na decisão de financiar parte do valor o fato de não ser um grande investidor. "O que eu ganharia com o dinheiro aplicado não seria suficiente para pagar o aluguel", explica. Os R$ 70 mil financiados serão pagos em dez anos, com parcelas inferiores ao antigo aluguel de cerca de R$ 900. Segundo cálculo de Guterman, em uma aplicação conservadora, como um fundo DI, os R$ 150 mil dados por Novaes como entrada poderiam render 0,9% ao mês, líquido de Imposto de Renda (IR) e de taxa de administração. Isso significaria uma renda de R$ 1.350 todo mês. "Com certeza, a quantia é maior do que o aluguel pago em um imóvel no mesmo padrão do financiado", diz Guterman.

Júlio Vilela/Folha Imagem

Preocupado com a família, Maurício Novaes decidiu financiar o apartamento novo

Se a família Novaes tivesse optado por continuar pagando o aluguel de R$ 900, usando o rendimento da aplicação, teria uma sobra mensal de R$ 450. Essa quantia, aplicada todo mês em fundo conservador, como o DI, ao final de dez anos resultaria em um patrimônio de R$ 65.208 em valores de hoje. Somado aos R$ 150 mil iniciais, teria o suficiente para pagar o apartamento à vista.

No cálculo, Guterman partiu do pressuposto que a inflação anual continuará em 4% e a taxa de juros real corresponderia a 11,4% ao ano até a quitação de todas as parcelas. Na hora da fazer os cálculos, a pessoa deve comparar o aluguel e a parcela do financiamento de imóveis de mesmo padrão. Só então decidir o melhor caminho: pagar juros ou receber juros e depois comprar.

Racional ou emocional, a decisão de contrair dívida para garantir um teto tem sido o caminho mais viável -e mais curto- no Brasil. Fábio Nogueira, diretor da Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária, diz que "não há necessidade de a pessoa postergar a realização de um sonho se há condições para tomar um empréstimo e viver feliz". Ele alerta, entretanto, que o consumidor "tem de estar confortável com a dívida assumida. Desde que a prestação caiba no orçamento, é importante buscar a própria realização", completa.

Para adequar a prestação ao bolso, o presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário), Décio Tenerello, sugere que o candidato ao financiamento tenha uma poupança equivalente a 15% ou 20% do valor do imóvel. "Essa entrada ajuda a reduzir o valor da prestação. Normalmente os bancos financiam 80% do valor total", diz.

Em alguns casos, isso exige alguma dose de sacrifício. A jornalista Patrícia Ribeiro do Nascimento, 31 anos, teve de vender o carro para dar a entrada de um apartamento de 60 metros quadrados no bairro do Butantã, em São Paulo. "Troquei um apartamento maior, com aluguel de R$ 1.100, por outro menor pelo qual pagarei, em média, R$ 850 mensais, por dez anos. Mas é meu", diz. O empréstimo, de R$ 51 mil no banco Real, tem juros de 9% ao ano mais correção monetária pela TR.

Olho nas contas

Para disputar mais clientes, muitos bancos reduziram a taxa de juros para 8% ao ano nos primeiros 36 meses, quando o imóvel custa até R$ 150 mil. É preciso ficar atento, pois há sutilezas nos simuladores de cálculos dos bancos. "No 37º mês, quando a taxa de juros aumenta para 12% mais TR, a prestação pode subir até 30%", explica o superintendente de crédito imobiliário do Real, Hus Morgan.

Outro detalhe que merece atenção são os dois seguros embutidos nas prestações dos financiamentos (veja quadro na pág. 34). Segundo a sócia da Cor Nova, empresa independente de assessoria e consultoria em financiamento imobiliário, Maria Helena Klas, o preço desses seguros varia conforme o banco e são corrigidos pela TR ao longo de todo o financiamento. Por isso, não podem passar despercebidos. Ao final de 15 anos, a quantia é significativa. Quanto mais velho for o tomador do empréstimo, mais caro será o seguro.

Klas explica que alguns bancos exigem que o candidato ao financiamento se torne cliente e adquira uma cesta de produtos: cheque especial, cartão de crédito, seguro de vida, seguro residencial. "A cesta pode custar entre R$ 100 e R$ 200 mensais. Ao longo de 15 anos, pode pesar no bolso, principalmente quando o candidato ao financiamento não pretende encerrar a conta no antigo banco", afirma.

Outro cuidado que o consumidor deve ter é com os financiamentos com prestação fixa. Quem pegar R$ 100 mil nessas condições, com juros de 18% ao ano, terá pago simplesmente o dobro do empréstimo no final do financiamento.

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