Folha de S.Paulo - Como revitalizar a construção

São Paulo, domingo, 18 de agosto de 1996

Como revitalizar a construção

CID KELLER

O setor imobiliário tem apresentado provas consistentes de revitalização nos últimos meses.
Os últimos dados do Secovi (sindicato das empresas imobiliárias de São Paulo) indicam que, entre junho de 1994 e julho de 1996, foram construídas 51 mil novas casas e apartamentos na cidade de São Paulo (contra 36 mil entre julho de 1992 e junho de 1994).
Outro dado importante está no indicador de velocidade de vendas, que fixa a relação entre a quantidade de imóveis em oferta e de vendas concretizadas. Ele subiu de 2,2%, em junho de 1995, para 9% em maio passado. Também o nível de empregos cresceu, com a criação de 15 mil novos postos de trabalho em todo o Estado de São Paulo no último mês de junho.
Esses números são motivo de satisfação para o setor. Mas não são suficientes para encobrir o fato de que ainda há muito a fazer.
De maneira geral, o sistema imobiliário nacional ainda depende de mecanismos ultrapassados e pouco flexíveis. O financiamento, coração do sistema, bate descompassado há alguns anos. Ainda não se recuperou da arritmia causada por desastres como o rombo previsto de quase R$ 50 bilhões do FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais) ou como a MP (medida provisória) da desindexação de julho de 1995.
Nem tampouco se sente seguro diante de eventuais ingerências do governo nas relações imobiliárias, da escassez geral de liquidez e da inexistência de uma política imobiliária consistente no país.
É impossível desconhecer a extraordinária responsabilidade social do setor imobiliário. Trata-se de um segmento capaz de empregar grande quantidade de mão-de-obra, mesmo em épocas de crescimento do desemprego. É evidente, portanto, que algo tem de ser feito para impulsioná-lo.
Em primeiro lugar, é preciso reduzir a interferência do governo no setor. É claro que o Estado ainda tem um importante papel a desempenhar na construção de moradias populares, na definição de uma política habitacional para as populações de baixa renda etc. Mas é certo, também, que não há mais como admitir que continue a interferir na celebração de contratos, tanto de compra e venda de imóveis quanto de aluguéis.
Não faz sentido, por exemplo, que as empresas imobiliárias tenham o financiamento da construção baseado em TR mais juros, que variam de 13% a 18% ao ano, e não possam repassar o mesmo índice de correção e juros ao comprador durante a fase de construção, só podendo fazê-lo após o habite-se, através de assunção de dívida, limitada ao saldo devedor do financiamento.
Esse tipo de procedimento complica enormemente a administração das vendas, criando índices e juros diferenciados para parcelas separadas dos valores a serem pagos à construtora, além da necessidade de embutir no preço valores aleatórios para compensação de perdas difíceis de dimensionar.
O mesmo se poderia dizer das regras nos contratos de aluguel. Embora passíveis, ainda, de ingerência, eles hoje são mais flexíveis.
Nos EUA, onde os contratos são livres, pode-se estipular qualquer tipo de ajuste, como o "porter's wage". Com ele, o contrato varia em função do aumento do salário do porteiro (zelador) e pode assumir uma relação de paridade (1 por 1) ou outra qualquer aceita pelas partes contratantes.
Além da maior liberdade nas transações comerciais, um esforço tem de ser desenvolvido na viabilização de novos modelos de financiamento à indústria imobiliária.
Tais modelos devem ser capazes de estabelecer suas próprias fontes de geração de recursos, independentes do setor público.
Só assim seremos capazes de substituir um Sistema Financeiro de Habitação anacrônico por um modelo capaz de recuperar liquidez para o sistema, proporcionando capital de giro para as empresas, despertando o interesse de investidores externos, fixando prazos compatíveis de pagamentos e reduzindo os custos dos imóveis.
É como seremos capazes, num sentido mais amplo, de consolidar e ampliar as conquistas dos últimos meses, gerando novos empregos e contribuindo para aumentar a poupança interna. É esse o papel que a construção civil tem a desempenhar no país.

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